2010年重庆大学城的项目定位的报告.ppt

项目整体发展建议 占地面积：70.87亩 建筑面积：14.18万方 容积率：3.0 占地面积：61.02亩 建筑面积：10.17万方 容积率：2.5 占地面积：67.38亩 建筑面积：11.24万方 容积率：2.5 项目由三个地块组成，地块散，容积率不能组合，从左往右分别为3.0、2.5、2.5，地块容积率偏低，建议在各地块内均规划洋房+高层产品； 根据调查，在洋房+高层社区，洋房利润相对较高，为达到本项目的利润最大化，因此建议地块内规划洋房产品最大化，另以高层适当拉高地块容积率。 洋房容积率： 根据市场分析，结合项目地块，建议项目洋房产品容积率在1.1左右（参考金科阳光小镇）。 高层容积率： 本项目高层为迎合洋房的开发，高层为地块辅助产品，以拉高地块容积率及丰富产品形态为开发宗旨； 高层产品观整个洋房社区，同时观科技学院内部景观，视野开阔，因此对本身景观资源要求不高，容积率建议在4.6-5.0左右。 设： 为洋房占地比例，其中洋房的容积率为1.1； 为高层占地比例，其中高层的容积率为4.6； 根据公式得出：U8-15-1地块洋房约占项目总用地的46.8%，而高层约占项目总用地的53.2%。 目标函数： 通过建立二元一次等式方程组，求解洋房及高层所占比例（在中渝大学城U8-15-1地块的占地比例）。 目标假设： 数学模型： 数学根： U8-15-1地块 设： 为洋房占地比例，其中洋房的容积率为1.0； 为高层占地比例，由于地块容积率便低，高层作为辅助产品，同 时根据地形条件，设地块高层的容积率为5.0； 根据公式得出：U9-2-2、U9-3-1地块洋房约占项目总用地的64.1%，而高层约占项目总用地的35.9%。 目标函数： 通过建立二元一次等式方程组，求解洋房及高层所占比例（在中渝大学城U9-2-2、U9-3-1地块的占地比例）。 目标假设： 数学模型： 数学根： U9-2-2地块、U9-3-1地块 分期 占地 物业形态 占地比例 容积率 地上建筑面积 U8-15-1 70.87亩 洋房 45.8% 约1.1 约2.38万方 高层 54.2% 约4.6 约11.79万方 U9-2-2 61.02亩 洋房 64.1% 约1.1 约2.87万方 高层 35.9% 约5.0 约7.30万方 U9-3-1 67.38亩 洋房 64.1% 约1.1 约3.17万方 高层 35.9% 约5.0 约8.07万方 合计 199.27亩 高层、洋房 —— 约2.68 35.58万方 中渝大学城项目各地块物业占地及容积率建议一览表 高层 洋房 本图示仅为初步规划，仅供参考，具体位置、占地大小，需待概念设计后确定。 U9-2-2 U9-3-1 重庆科技大学 消防站（规划中） 项目西地块洋房入口 项目东地块洋房入口 项目西地块高层主入口 项目东地块高层主入口 项目临路商业街 U8-15-1 中学（规划中） 集中商业 项目核心地段，交通通畅，建议为商业中心 项目洋房物业发展建议 通过对洋房市场的调查，建议项目产品结合行列式布局与围合式布局的优势，使其采光、通风效果好，同时能享受内部较大的景观资源、避免行列式布局的呆板与单调等缺点。 在层数方面，建议项目的洋房产品设计为6+1、7层产品，带电梯，在提高容积率的同时，可适当提升产品品质。 在交通组织方面，建议项目内部为人车分流，使项目分区明确，同时提高了小区的安全系数，使项目更加人性化。 [ 规划建议 ] 中铁·山水天下 行列式布局： 山语间 劣势： 缺少集中的绿地,小区景观单调； 规划较为呆板、单调，但可利用建筑外立面或交错布局进行补救。 优势： 行列式而已多与板式建筑结合,保证多数住宅的良好朝向,通风采光较好; 建筑密度较高，容积率也相对较高。 [ 规划建议 ] 优势： 内部环境比较安静，集中绿地面积大； 围合式布局能做到每户景观的均好性。 劣势： 部分住宅的朝向不理想； 通风效果相对较差； 如果围合的空间较小，另会造成住宅的视线、声音形成互相干扰。 围合式布局： 龙湖·大城小院 [ 规划建议 ] 大学城未来四年洋房市场以平层户型（100-120㎡）为主，龙湖东桥郡、金科项目是未来市场供应主力。 ■ 2010-2013年区域洋房供应分析 面积 项目 东方 剑桥 龙湖 花千树 110-120㎡ 100-110㎡ 120-130㎡ 130-140㎡ 140-150㎡ 150-180㎡ 180㎡以上 跃层 平层 240 160 540 120 1400 600 金科项目 100-120㎡未来市场供应较大，竞争激