2010年阜阳市太和的项目前期初步定位的报告.ppt

* 突破点2——户型创新 从户型设计来看，仍然停留在以基本的户型使用度为卖点的初级竞争阶段，无户型创新。 太和虽然不大，但正处于大盘竞争时代，采用赠送面积的户型创新方式到目前还没有，而客户对附加值非常敏感； 建议走产品精细化路线，通过面积赠送等手段在产品创新上撬动市场，引领市场。 * 突破点3——户型创新 通过增加产品附加值和户型创新，能有效超越竞争，提升项目单价及整体利润，并能提升去化速度，按照创意堂操作过的案例经验，赠送部分一般能实现正常售价的70%；由于赠送部分只支付建安成本，实际等于整体利润增加；在溢价的同时，并能提升销售速度，对前期资金收回有正向作用。 * 突破点4——营销体验 市场的营销展示水平初级化，所有在售项目没有一个有展示区和样板房，很多项目仅在市内租个门面作售楼部。 建议早期营销着重发力，有助于奠定项目档次基础，对销售有很强的带动作用，县城本来就比较小，不仅要家喻户晓，更要引到现场来。 * 前期住宅产品方向总结 圈定主流客户，快速回笼资金 户型创新，制造优势，实现溢价 提升产品易被客户感知的地方发力，展现品质感 营销中心（体验区）、样板房、样板展示区 品质性价比 * 第五篇：案例参考 * * 通过研究具备参考条件的 不同案例，为本案的开发运营策略提供借鉴。 案例参考 映证案例：合肥绿地国际花都 对案例选取的前提—— 1、地处政府大力发展的重要新区，拥有众多规划利好，在城市发展方向上； 2、在新区启动初期开发，存在配套和交通不足，居住氛围严重缺乏等问题； 3、项目拥有独特方式成功打开市场，实现销售和价格突破。 案例研究的目的—— 1、结合已成熟的政务新区发展的规律，研究项目与新区发展的联动关系，指导本案的开发思路，从而实现资本运作的利润最大化； 2、新区启动初期如何打破区域配套和交通 不足等限制性因素，实现销售和价格突破。 * * 合肥政务文化新区首个大盘项目——绿地国际花都。 案例参考 大剧院 市政府 赖少琪艺术馆 国际花都 政务区规划 绿地国际花都 位置 规划的合肥政务区北区，紧邻市政府广场。 规模 占地530亩，总建筑面积70万方，分五期五种不同主题建筑风格建设。 容积率 2.0 物业类型 多层、小高层、高层 简介 规划为一个以居住为主，集商业、办公、酒店服务、娱乐休闲、特色商业街等多功能为一体的大型城市综合体。 * * 新区开发逐步带动土地价值和房地产价值攀升，国际花都自入市以来房价一路上行，并成为带动政务区房价上涨的引擎。 案例参考 国际花都于2002年和新区的建设一起开始开发，随着新区的建设，房地产价值逐步释放，目前价格已经突破6000元/平方。 一期推出价格2800元/平方，高出区域价格500元/平方左右，截至2009年6期开盘，价格已经突破6000元/平方。 经过6-8年的建设，政务新区已经初具规模，国际花都跻身于政务新区的价值峰值区域，成功实现区域的中心化和项目的成功运作。 * * 保持与政务新区建设联动关系，借势高品质的住宅，从立势开始一路领跑市场。 案例参考 紧踩新区开发的步调，抓住先发优势占位市场，中期厚积薄发，借势新区开发最终确立市场领导者地位。 政务区建设进程 国际花都开发进程 启动 基础设施建设 住宅项目开发 住宅开始放量 办公项目开发 商业项目开发 01年 02年 03年 04-05年 06-07年 08-10年 拆迁规划 投资启动 住宅启动 销售 市府启用 住宅放量 办公建设 建设高潮 住宅顶峰 办公供应 配套完善 品质认可 商业开发 * * 切合市场的产品推售策略，启动期以高性价比的主流住宅产品入市，后期逐步推出写字楼和商业。 案例参考 初期以高性价比的住宅入市，积聚人气，快速回现，随着周边逐渐成熟后，推出商业、写字楼。 启动 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1期以高性价比住宅产品入市，保证回现速率。 2期依旧以住宅产品为主，配以少量社区配套商业。 3期全部推出住宅和沿街商业。 4-6期推出住宅同时，开始商业街的招商运营。 2007年写字楼开始销售。 集中式商业推出时间未定。 * * 对本案的启示：踩准区域价值演变的节拍，启动区快速回现，后期博取高溢价。 案例启示 国际花都成功关键因素 区域优势——位于城市发展重点区域，距离老城区较近，区位优势俱佳，带动项目价值增值。 联动开发——紧踩新区开发的步调，抓住先发优势占位市场，中期厚积薄发，借助新区开发最终确立区域领导者的地位。 产品策略——切合市场的产品推售策略，启动期以高性价比的住宅物业入市，快速回现，后期推出商业和高层物业。 规划配套先行——依靠社区整体规划和配套先行构建大盘气势，克服新区开发初期配套和生活氛围不足。 * 第六篇：战略定位 * * 综合所有元素的SWOT分析