2011年7月15日宿迁中豪·马陵路地块营销的方案提报细化.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 时间：2012年 月— 月 目的：促动后期保留单位的销售。 推广重心及思路：可以利用一些“优惠手段进行促销”。在本期签约客户中，通过抽奖等方式，选取3对6名幸运客户参加欧洲法兰西之旅，达成口碑效应。 推广策略及内容：促销锁定对象——（30岁—45岁）接受东西文化浸润，有较强经济实力，工作节奏较快，有情趣、有品位、讲究生活质量、懂得享受生活的政府公务员以及新区中小企业主。 阶段推广语：尊享纯正法式“漫生活” 推广重点：媒体继续跟进、浪漫法兰西旅游、感恩节业主答谢会 五、促销期 阶段性划分及推广策略 5.4 营销策略 》项目推广阶段划分 促销期活动： 活动主题：浪漫金秋，法国之旅 活动时间：2012年 月黄金周 活动目的：旅游，都市人的时尚，对许多目标人群而言，更是一种生活情结，去浪漫的法国旅游，正切合目标人群的西风之恋，通过欧洲法国与“湖畔豪庭”的对比，目标客户亲身体验法兰西的浪漫之美，加深对本项目的认同，形成良好口碑，最终促成销售。 活动形式：在一期已购房客户中由公证处抽取10户顾客，每户获得两张法国旅游票，旅游的行程制作成DV，便以后宣传和推广用。 活动配合： “我眼中的法兰西”摄影展 目的：以艺术拨动目标人群的心弦，树楼盘形象 思路：通过此次旅游活动，将法兰西之旅的摄影作品，以艺术的形式，展现客户眼中的法国文化，同时提高项目“湖畔豪庭”的知名度和美誉度。 阶段性划分及推广策略 5.4 营销策略 》项目推广阶段划分 活动主题：感恩节业主答谢会——家庭才艺大赛 活动时间：2012年 月 活动目的：感恩节答谢业主，维系良好客户关系，增加人气，形成良好口碑，配合促销手段，最终促进年底前的销售。 活动形式：答谢会以业主家庭才艺大赛的形式，为业主家庭提供展现艺术才华的舞台，评比优胜家庭，颁发奖品。并且举办答谢晚宴，延续法国风情特色餐饮。再次强化法国高雅艺术和温馨浪漫的生活文化。 阶段性划分及推广策略 5.4 营销策略 》项目推广阶段划分 活动推广回顾汇总 （本活动为概念设计，实际活动需要推敲和细化） 玫瑰婚典暨开盘活动 项目形象环保 袋发放 法国露天电影周 宿迁企业巡展 浪漫金秋法国之旅 1 2 3 4 市级活动冠名活动 8 5 6 阶段性划分及推广策略 感恩节业主答谢会 5.4 营销策略 》项目推广阶段划分 取一期总值的1.0% 则一期推广费用为25亿×1.0%=2500万， 按谊锦嘉操作经验， 一期推广预算中部分作为整盘形象推广预算，之后各期物业推广预算为总销0.7%左右。 本次报告计划推广时间为18个月。 湖畔豪庭一期销售计划预算 推广费用预算 5.4 营销策略 》项目推广阶段划分 项目名称 费用（万元） 户外广告 800 活动推广 600 大众媒体 500 现场道具 300 不可预见费用 300 合计 2500 目录 PART 3 物业发展篇 P85 附件：商业市场分析 P104 PART 6 财务分析篇 P187 PART 1 定位分析篇 P09 项目方案设计 财务测算基础假设 开发销售假设 财务指标对比 现金流分析 方案建议 PART 2 定位策划篇 P62 PART 4 开发策略篇 P135 PART 5 营销策略篇 P142 模块五：方案财务测算 5.1 方案制定原则 5.2 项目方案设定 5.3 财务测算基础假设 5.4 开发销售假设 5.5 财务指标对比 5.6 现金流分析描述 5.7 方案建议 基于发展商对于现金流的要求、市场表现以及宗地条件，来制定原则。 方案制定的基本原则 发展商要求 市场表现 宗地条件 关于现金流的要求： 1.现金流快速回笼 2.尽可能实现最大现金流 物业类型 去化速度 溢价力 商业 ★★★★★ ★★★★★ 联排 ★★★★★ ★★★★★ 多层 ★★★★★ ★★★★ 洋房 ★★★★★ ★★★★ 小高层 ★★★★ ★★★★ 叠加 ★★★★ ★★★★ 独栋 ★★★★ ★★★★ 高层 ★★★ ★★★ 1.商业和联排体量尽可能最大化 2.高层可排除 3.其他物业类型根据其他条件选择 物业属性：商住属性 容积率：1.5 1.小高层一定有 2.商业可在最合适的位置排布最大化的体量 综合价值递减 5.1 方案制定原则 基于方案制定的原则，我们选择了两种方案进行财务测算。 方案A：现金流最快回笼 方案B：现金流最大化 宗旨：多种速销型物业的组合。 宗旨：溢价最高的物业组合。 物业类型 容积率