2011年徐州建国西路的项目商业建议书.ppt

全销售案例 —— 苏州万宝商业广场 石路金座位于石路步行街核心区域，周边商业配套完善，交通便捷发达。是集购物、休闲、办公和娱乐为一体的多功能高档综合性商业大厦，其中1至4层规划为精品商场。自2007年开盘以来，商铺销售情况良好，但由于对所有商铺都进行划分销售，导致主力商家不愿入驻，商业经营瘫痪。目前一楼商铺处于“商业空场”状态。 商铺价格定位——市场比较法 参照目前项目周边在售项目商铺价格，阿卡迪亚沿街商铺24000元/平米，中凯城市之光1-2层，预计在40000-50000元/平米（下半年开盘，按现在市场判断此价格偏高），综合考虑本项目物业档次与区位等综合因素，取值在沿街商铺43000元/平米（不含投资回报）. 将返租成本加入到价格中，则本项目外街商铺售价50000元/平米。 则 1F内街35000元/平米，2F 25000元/平米，3F 20000元/平米，4F 14000元/平米 写字楼部分 项目属性 本项目写字楼主力户型面积在54-65㎡，整层面积1075㎡，无论是中小企业还是规模型企业办公，都可以自由对办公空间进行组合； 人民广场核心，区位交通优势明显； 商业体之上的商务办公，随着商业的招商启动，更多的商业资源将集中于此； 区域内写字楼现状 人民广场商圈，作为徐州城西核心，商务氛围良好，但市场存量较小，早期开发建设的楼盘品质较为一般，后新开发楼盘数量少（西都国际、中凯城市之光、理想国际广场），但在楼盘品质以及配套上都得到较大提升，多采用小户型以及LOFT商住两用户型，市场反应良好。 定位： 知名企业的顶级办公场所 写字楼定位 项目地段、区位与交通优势良好； 中小户型任意组合，适应多样需求； 西区市场存量小，市场空间较大； 与区域内现有的中高端写字楼差异化竞争； 问题：是否可实现？走进徐州写字楼市场 徐州写字楼市场分析——整体分布 徐州写字楼目前分布主要以彭城广场商圈为主，以及高铁商务区与新城商圈一带。 彭城广场商圈 新城商圈 高铁圈 彭城广场主要写字楼分布示意图 随着未来彭城广场商圈内天成国际广场（力宝城）、中央百大、苏宁广场、中凯城市之光的短期集中放量，未来老城区写字楼市场的小范围竞争将加剧。 徐州写字楼市场分析——竞争状况 金鹰二期 彭城一号 苏宁广场 中央国际 力宝城 徐州写字楼租赁市场情况 项目名称 总套数 总面积(㎡) 销售率 租金（元/月/㎡） 出租率 车位数 电梯数 主力面积 外立面 大堂及公共部分装修标准 得房率 空调系统 物业费（元/月/㎡） 恒茂大厦 436 45000 95% 55-70 40% 215 5（通力） 46 玻璃幕墙 精装 65% 中央空调 6.8 财富大厦 362 24000 95% 45 30% 200 3（奥迪斯） 55-60 高档干挂饰面 酒店式大堂、公共区域玻璃砖 70% 中央空调 6 天成国贸 56 99303 20% - - 1000 16 50-60 高级面砖 大堂精装修，公共区域面砖 60% 中央空调 - SOHO时代 466 19700 100% 40 75% 400 6（富士达） 55 高档大理石 大堂精装修，公共区域面砖 75% - - 泛亚大厦 165 28000 - 65 85% 150 4（上海三菱） 70 高级面砖 公共区域精装 75% 中央空调 租金涵盖 国贸大厦 255 29300 - 58-70 88% 100 4（富士） 40 石材、玻璃幕墙、高级涂料 公共区域精装 75% 中央空调 租金涵盖 成功大厦 209 48000 100% 50 85% 60 3（富士） 75 玻璃及铝塑幕墙、天然石材 公共区域精装 72% 中央空调 3.5 帝都大厦 208 41500 90% 62 30% 200 6（三菱） 90-150 高级面砖、玻璃幕墙 公共区域精装 65% 中央空调 7 贵邦大厦 325 27000 100% 40 50% 90 3（富士） 60-80 高级涂料 公共区域面砖 68% 中央空调 3.41 盛佳大厦 132 13000 100% 38 95% 84 2(富士通） 60-90 高级面砖 公共区域面砖 70% - 2 公交大厦 176 32000 100% 20-25 90% 60 4（富士） 70-150 高级面砖。涂料 公共区域面砖 70% 中央空调 2.5 徐州写字楼租赁，高档项目价格在50-70元/月/㎡，低端项目月租金在20-40元/月/㎡； 物管费用在1.5-8元/月/㎡之间，高档写字楼多包涵在租金内； 整体写字楼市场出租率佳，平均达到70%左右，其中纯租赁类写字楼出租率可达85%； 主力面积以