2011年8月上海市宝山区典型个案的研究的报告.pptVIP

朗诗·绿岛(科技住宅) 区位介绍 朗诗绿岛属于沪太路美丹路罗店镇美兰湖板块 位于月罗路、沪太路相交处，是规划和在建中的美兰湖北欧新镇总体规划一部分。 离轨道交通7号线美兰湖站400米，步行5分钟以内，共享区域内的规划设施。 楼盘基础信息 销售代理：上海朗华置业有限公司 开发商：朗诗地产 规划设计：上海联创建筑设计有限公司 投资商：上海朗华置业有限公司 景观设计：泛亚园林设计有限公司 物业管理：朗诗物业 开盘日期：2010.12.30 交房日期：2011.12 公开日期：2008.11 规划户数：740 预计人口：2500 占地面积:6.3万㎡ 总建筑面积：7.5万㎡ 本期开发面积：2.08万㎡ 剩余面积：0㎡ 建筑密度：25% 容积率：1.2 绿化率：35% 工程进度：3期已封顶 入住率：一、二期约25% 空置率：一、二期约75% 电话 户型及面积配比 户型图 3房2厅2卫 建筑面积138 ㎡ 户型图 3房2厅1卫 建筑面积：93 ㎡ 户型图 2房2厅1卫 建筑面积89 ㎡ 价格及销售情况 开盘价：21000元/㎡ 成交价：19700元/㎡ 价格范围：18000 - 22000元/㎡ 总价范围：170 - 252万 物业费：2.2元/㎡*月 折扣：每平米单价减1300 销售去化情况 总套数：740 推出套数：84 已售套数：36 可售套数：48 销售周期：2个月 去化速度：18套/月（开盘2个月） 去化特征：约20%刚性需求，其他为改善性住房需求 去化抗性：房价、物业费高，沿沪太路、月罗路，灰尘大；美兰湖板 块配套设施不够完善 客户分析 区域来源：市区核心区域（长宁、徐汇）、南京、苏州 职业特征：企事业单位中高层人士 年龄层：约20%年轻白领、40岁左右 职务特征：企事业中高级管理者、白领 置业用途：改善性住房、婚房 建筑分析 建筑形态：多层 建筑风格：北欧风格 建筑用材：外墙：涂料、面砖 几梯几户：1梯2户 单元门：可视通话防盗门 窗：高效节能隔热外窗系统 装修情况：精装修 电梯：大理石厅 项目配套 会所：由售楼处改造 ，具体实施待定 休闲娱乐：无 景观绿化：普通绿化。集中、分散混合绿化 智能化：24小时热水供应系统、24小时置换新风系统 环保节能 ：节能外墙外保温系统、防辐射外遮阳光系统，抗干扰隔音降噪系统，同层排水系统，屋顶/地面严密热阻隔系统 周边环境：紧邻7号线线美兰湖站，以280亩的人工湖泊美兰湖为中心，涵盖了北欧风情商业街、美兰湖国际会议中心、诺贝尔科技公园、美兰湖高尔夫球场等公共设施 营销推广 项目定位：中高档社区、轨交房 广告主题：体验超前20年的舒适健康生活。消费一次，买一辈子健康。 营销特色：每平米单价减1300 使用媒体：罗芬路引导旗、道路口大幅广告、租售情报、商圈广告牌 销售道具：社区沙盘、3期销售情况海报、节能环保系统模型、样板房 SWOT分析 优势： 1、离轨道交通线7号线美兰湖站400米距离； 2、小区紧临规划中的美兰湖商业街，已建成的北欧风情街，及世纪联华超市； 3、共享区域内科教娱乐文化设施； 4、小区科技绿色概念独树一帜。 劣势： 1、房价较贵，物业费也较高； 2、沪太路和月罗公路比较杂乱，灰尘大； 3、除了轨交7号线，公交站台较少，对出行还是有一定的制约； 4、美兰湖板块的配套不够完善。 SWOT分析 机会： 1、绿色健康卖点独树一帜，颇具号召力； 2、距超市、地铁站等生活必需设施距离较近； 3、规划中的商业街区一旦成型，小区升值潜力巨大。 威胁： 1、区域内同类型的产品竞争多，如现在同期在售的美兰湖中华园，香岛原墅小高层，在价格上颇具优势； 2、7号线距离近的同时，过于靠近沪太路，灰尘与汽车尾气污染较大，可能会影响其绿色节能设备的使用效果，导致市场的消极反应，影响销售，影响品牌。 结论： 总体来说，该项目自身如小区规划、户型设计上无明显特色，但由于该项目离7号线美兰湖站仅400米，属于轨交房；且卖点突出，非常适合追求生活品质人士的改善性居住需求。同时随着美兰湖区块的成熟，未来该小区的升值潜力非常大。 户型图 2房2厅1卫，93㎡ 户型图 2房2厅1卫，111㎡ 户型图 SWOT分析 机会： 1、未来的规划中，地铁15和17号线的开通无疑使该地块的交通更加便利； 2、未来5年中将会建成的商业购物设施，使生活更舒适。 威胁： 1、目前以及未来几年周边都没有高档的商业区和住宅区，升值潜力有限； 2、周边公寓型建筑价格较低，没有价格竞争优势，其他优势也不明显。 结论： 该项目自身小区规划以轨交房，学区房，景观房，别墅