2011年成都中建城南的项目市场定位及营销的策略的报告.ppt

本案近25平米总建筑规模，按我司类似项目操盘经验，合理的商业面积在5~8%左右去化压力较小，且能够满足区域到达性消费等商业形态所需面积。 同时，受规划设计条件限制，本案商业布局只有南侧或西侧，因此商业体量受到压缩。建议社区服务配套商业体量控制在1.2万平米左右为宜。 设计单位可结合自身方案的构思，进行商业体量的微调。我司建议，不宜超过总建筑面积的8%。 体量适中 价值评估 北侧和西侧毗邻市政绿化，缺乏有效的商气覆盖和人流支持，商业氛围欠佳； 地块南侧沿线尤其两侧端头具有良好的昭示性和商业展示面，并与周边商圈接壤，开发外向型商业的价值较高； 北侧属区域交通要道，部分受下穿隧道分隔，但得利于商气延续，东南面存在一定的商业价值。 深挖地块南侧、东侧（局部）的临街商业价值，布置裙楼底商。 本案商业布局的建议 南侧、东侧（局部）临街面均设置两层裙楼底商。 两层裙楼商业的理由，一方面是基于较佳商业口岸的体量和价值最大程度挖掘；另一方面，单体规划上丰富多元业态的进驻和持久经营。 商业类别 业态 楼层需求 零售商业 便利店、服饰店、银行…… 1F 休闲娱乐 茶坊、SPA、咖啡吧…… 2F 住宅区 商业区 商业单体规划建议 根据经验，裙楼商业首层多设置成社区配套零售型商业，4.5米层高即可满足此类业态的一般使用要求； 裙楼商业二层多经营茶坊、SPA馆等休闲娱乐型商业业态。我们认为，此类商业要具备较佳的室内品质和空间舒适感，较高的层高预留十分重要。一方面能够为多业态经营提供弹性极强的空间尺度；另一方面也可将高层高作为二层商业的产品卖点和营销素材，继而提升销售价值。结合设计规范和功能使用需求，我们建议二层商业的层高为6.0米。 层数 层高（米） 进深（米） 1F 4.5 15-20 2F 6.0 商业单体规划建议 一层与二层一体化空间 一层按柱网自由分割 各层提供独立交通体系 一楼为二楼的商业预留独立门厅及楼梯通道，增加二层竖向交通系统。 二层由独立门厅和竖向楼梯进入 商业单体规划建议 本案立足区域主流刚需及改善需求，产品设计要求尽可能控制总价，一种措施是增加赠送、控制总面积，另一手段则是减小非必要性价值点。 考虑精装修在具体实施过程中的风险可控性以及成本因素，不建议本案选择精装修方案。 其他产品建议 * 成都市政府早在1996年就已规划南迁； 1999年，国务院正式批复市政府迁往城市新区，带动新区发展。 2003年，成都市长葛红林再次明确了成都向东、向南发展的决策。 2008年，天府新城规划出炉。城南迎来了全面提速发展机遇。 如今的城南高端产业聚集、国际商业巨头云集、品牌开发商林立，城南领衔和见证了成都跨越式的发展。 * 2008年，成都公布四大新城规划，天府新城作为未来的城市中心，代表了未来成都的发展方向。 从四大新城的规划特征看，城南高新区被定位为天府新城，是未来城市的行政中心、办公中心、居住中心以及文化中心，丰富和强大的产业，支撑了区域作为城市中心的经济地位。 * * * 整体时间节点铺排 11年12月 7月 8月 12月 筹备期 起势期 开盘热销期 持续销售期 工作内容 团队建设 项目现场打造 项目亮相、推广开始、强势蓄客 金卡升级、项目开盘 持续蓄客，准备后续批次推出 现场展示 5月 12年3月 项目预热 春交会 一批次开盘 金卡升级 10月 二批次开盘 时间节点 6月 进场 样板间开放 售楼部打造 现场外围包装 现场指引包装 售楼部内部包装 销售道具准备 物业服务人员、保安培训 销售动线包装、样板间打造 根据销售节点调整现场 外围包装、调整销售物料设计 开盘现场包装 新产品样板间打造 新销售物料准备 新的销售动线包装 开盘现场包装 氛围营造 售楼部开放活动 样板间开放活动 现场暖场活动 开盘活动 现场暖场活动、秋交会活动 开盘活动 2011-2012营销执行——分阶段展示策略 第一阶段：2011年12月-2012月3日 筹备期 阶段策略 以项目现场打造为主，凸显项目现代、精品住宅风格的装饰及 建筑风格为主；配合预热宣传，构建项目周边导视系统 策 略 执 行 售楼部内外硬件打造 项目工地围挡包装 项目周边交通干道导视系统建立 包括售楼部的建立，内外部硬装打造，售楼部外部景观展示区打造；观光电瓶车采购等 工地围挡作为前期项目形象的展示面，将以凸显“精品公园住宅”为主题进行设计 在机场路口设置项目交通指示蓝牌；益州大道路口、景明路路口树立项目指示立柱，靠近项目的盛和二路设置道旗及围挡指引，项目已建楼体设置楼体字，对项目做全方位的导视指引 2011-2012营销执行——分阶段展示策略 第二阶段：2012年3月-2012年6月 起势期 阶段策略 在前期硬件打造基础上，完善现场软性包装；通过软装饰品、销售道具 及人