2012年12月衡水湖的项目整体物业建议的方案.ppt

衡水湖项目整体物业建议方案（初稿）;报告 目 录;PART 1 市场分析;PART 1.1 衡水市经济基础条件分析;;;;——衡水市近年产业结构发展分析（附表）;——衡水市城市经济基础条件总结与启示;PART 1.2 衡水市城市规划发展条件分析;——衡水市城市规划发展分析;衡水市城市总规划『2008—2020』;——衡水市城市规划发展分析;——衡水市衡水湖战略分析;;——衡水市衡水湖战略分析;——衡水市滨湖新区发展简介;——衡水市滨湖新区发展水平;;——衡水市滨湖新区发展水平（重点项目）;——衡水市滨湖新区发展水平（其它项目）;——衡水市城市规划发展条件总结与启示;PART 1.3 衡水市房地产市场条件分析;根据对市场的调查分析，衡水市区内住宅项目在规划、户型等方面各个区域存在一定差异，根据调研结果，将衡水市区划分为河东区、河西区、路北区、中心区、开发区、滨湖新区六个主要区域并将进行简要分析。;河东区：滏阳河以东、南环路以北、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为衡水市老城区，老旧房屋建筑较多，发展较为落后。目前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。潜在有部分小高层项目供应。;;——城市房地产市场板块分析（河西区）;——城市房地产市场板块分析（河西区）;——城市房地产市场板块分析（中心区）;——城市房地产市场板块分析（中心区）;——城市房地产市场板块分析（开发区）;——城市房地产市场板块分析（开发区）;——城市房地产市场板块分析（路北区）;;——城市房地产市场板块分析（滏阳河区）;——城市房地产市场板块分析（滏阳河区）;;——城市房地产市场板块分析（市区板块特点总结）;——城市房地产市场板块分析（滨湖新区）;;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（滨湖新区）;——城市房地产市场板块分析（滨湖新区）;——城市房地产市场板块分析（个案分???）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（个案分析）;——城市房地产市场板块分析（滨湖新区项目总结）;——城市房地产市场板块分析（房地产市场总结及启示）;PART 1.4 市场分析总结及项目启示;——市场分析各部分结论重点回顾;——市场分析各部分结论重点回顾（项目属性界定）;PART 2 项目分析;PART 2.1 项目地块及指标分析;——项目指标及用地范围情况（图示一）;——项目指标及用地范围情况（图示二）;——多维度的项目分析（水资源分析）;——多维度的项目分析（配套分析）;——多维度的项目分析（指标分析——容积率）;PART 2.2 项目SWOT分析及战略;2.2项目SWOT分析及战略;战略一：前期进入竞品客户市场，降低项目风险，避免前期投入过量 现有区域从各方面配套资源相对不完善，并且衡水湖并未给现有项目借势大华北的客户机会，但是区域目前存在衡水市相对高端的改善型的客户基础；因此，我司建议前期尽可能以相对适合区域目前客群认知的产品进行推售(以别墅为主，洋房风险略高），通过较高形象入市带动项目品质化路线发展，前期亦可实现较高产品价格；;——SWOT战略（战略组合）;战略三：尝试调整道路规划，或增加商业街区 由于整体区域规划可能会导致项目内部出现多条公共道路，将项目一分为N，影响整体组团划分及推售策略；但由于城市规划不能规避，我司建议假设内部有南北向规划路，则设置成社区风情商业街，提升社区生活购物配套；第二方面，我司建议尽量将医院规划路向西调整，将医院形成独立组团；;战略四：提高衡水湖水资源利用率，形成相对大的公共或社区景观体系 由于项目现阶段主要借势衡水湖，但衡水湖属于共享性资源，且资源现利用率不高；但项目距离董公河水域较近，因此，我司建议社区规划当中，引入水系主题景观概念，如社区水系路网或水主题公园，形成相对唯一性社区景观，媲美GOLF公园；;PART 2.3 项目案例借鉴;项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里 区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足 2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩 项目需要安置原居民，安置面积20多万平方米 ;对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示;——项目案例研究;人工湖;——项目案例研究;——项目案例研究;开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键;PART 3 项目定位;PART 3.1 项