2013年3月佛山石湾新中源集团总部的项目产品定位的报告.pptVIP

季华路沿线商业分布图，本案位于千年陶都功能带 项目位于季华路与江湾路交界，石湾城区核心地段 项目主要分为南部商业综合体用地，北部高档小区用地 目前优劣并重，未来优势凸显，项目发展潜力可观 禅桂中心城区2-3房为市场主力供货产品，更是市场主力走货产品 片区住宅形象一般，周边项目主打中端刚需产品，70-90平米2-3房畅销 主要考察市场需求，相对上调三房比例，主打市场主流，降低风险 佛山商铺市场一直受追捧，市场回报率高，销售价格不断攀升，增幅达3-8成 佛山商铺市场供应日趋紧缺，部分项目商铺开盘售罄，客户对商铺认可度高 项目周边陶瓷展临览中心临街旺铺租金收益普遍较高，街铺需求量较大 社区商业业态组合规划原则 外向型社区商业面积 偏外向型社区商业面积 内向型社区商业面积 佛山偏外向型商业铺位80㎡以下个数约占78%；81-200 ㎡约占14%, 社区商业各业态的具体要求 社区商业各面积段规划建议 一层中小街铺，快速回款；二层招租餐饮类，服务周边写字楼、公寓、商业 旺市下，佛山公寓市场消化速度非常快，变现能力强 新政后，公寓新开盘项目整体市场表现较差，走货速度缓慢，但高回报率产品仍受追捧。 价格趋势——产品溢价，租金涨幅较大，客户层面在以大投资客户为主力支撑的情况下，中小投资客户和散客逐渐入市，支撑价格一路走高。 禅城区未来2-3年商业公寓供应将超过100万㎡，以30-60 ㎡平层为主。 写字楼租售情况，过往几年供求量不高 公寓由于总价低、租金高等优势，受到佛山高端投资客户青睐，投资客为支撑公寓市场主力 投资客户是公寓的主力客户，而且客户倾向于购买居住型商务公寓 居住型商务公寓客户来源广泛，不受区域性、行业、职业的影响 居住型商务公寓的使用者主要为私营老板以及SOHO客户 限购后，功能齐全的小单间投资回报率高，仍受市场热捧 27平米单间，30-37平米单间（独立生活阳台）， 55平米2房，紧凑产品受市场认可 25-35㎡单间，50-65 ㎡2房市场去化率最高 户型面积配比建议 公寓建议标准： 层高：3米 大堂：6米 电梯：3-4梯(每层20-28户） 实用率：7成以上（尽可能提高） 附加值：飘窗、阳台及花池 朝向：南北向 户型：方正 精装修标准：1000元/平米（迎合投资客需求，降低总价） 写字楼成交市场逐年上升，未来量价将继续走高 写字楼市场预计未来5年总供应将继续增加，季华路潜在供应超过180万㎡，但本片区存在机会 根据写字楼的ＫＰＩ体系验证，本项目具备建设写字楼条件 星星华园国际CEO总部大厦，产品迎合市场，开盘即热销9成 Low-e玻璃、网络地板、日立电梯、中央空调为4大核心配套+完美展示=热销 项目主打99-138平米中小户型写字楼，全部产品具有均好性，开盘热销9成 环球国际定位佛山顶级写字楼，引入了珠江物业酒店管理 商业、写字楼、公寓、酒店4部分，分楼层划分区域管理，产品多元化走向成功 环球国际广场历史销售中小面积产品销售迅速 市场调查：对中心城区办公面积的需求 写字楼户型配比建议 写字楼平面布局建议 外立面——考核项目形象的主要标准 大堂——衡量物业档次的关键。 平面布局——可以真正打动市场的利剑。 根据客户需求，主力标准开间使用面积采取100~150平方左右，并可灵活拼接，以满足客户的更高需求； 充分考虑每个开间的使用舒适度，尽可能让每个办公室享受观景办公的需求。 空间上可考虑局部创新，增加写字楼的附加值。 走道净宽至少大于1.5米；电梯厅约2.8米 层高——舒适度的体验。 参照深圳写字楼标准，优于佛山写字楼层高标准，标准层净高不低于3米； 若采用分区分体式中央空调，则楼层高建议在3.6-3.8米左右。 智能化系统——稍高于现有高端写字楼标准，营造卖点，支持产品高端形象 项目周边商务型酒店需求旺盛，入住率超8成，实现约200-400元/间较高价值 目前禅城区运营4间五星级酒店，但已知规划超过8间五星级酒店，竞争恶化 项目酒店布局定位建议 按本项目及周边情况，本项目适宜定位区域级向市级中心发展的商业区 佛山中心城区4大成熟商圈经过多年的培育经营，其租金水平仍然不太高 购物中心规划布局的共同特点 未来季华路购物中心如雨后春笋拔起，购物中心竞争激烈,消费人群分流明显 项目周边陶瓷展厅租金水平与进驻率相对较高，并且主要是租地式展厅，产权式陶瓷展厅存在空白 专业市场的KPI体系研究，项目具有专业市场先天条件优势 中国陶瓷城“双首层”“双中庭”创新设计，1-2层租金高，进驻率100% 产权式陶瓷展厅户型配比建议 写字楼定位 1、写字楼成交市场逐年上升，未来量价将继续走高 2、写字楼市场预计未来5年总供应将继续增加，市场竞争激烈，但本片区写字楼存在机会点 3、根据写字楼的ＫＰＩ体系验证，本项目具备建设写字楼条件 36层