合富辉煌2012年08月上实泉州的项目营销的的策划的报告.ppt

营销推广策略 营销推广策略三 海啸行动 海事件  * 海上丝路全民运动会 营销推广策略 海量吸客 结合海居展示中心体验，最广泛吸纳各层面客群，为盛大轰动开盘做好准备，既造“海势”又造“海市”！ 开盘前预热：谭盾《英雄三部曲》、蔡国强烟花 间接影响力的客群对位：海外华人、泉商, 大型公关事件谭盾的《英雄三部曲》与特效大师蔡国强合作，凸显海派文化与泉州文化的结合，完美为项目的全国做足影响力，并持续线上线下炒作或者或者的持续关注效应。 营销推广策略 营销推广策略 海市行动 海体验 园林景观示范 2013年4月1日完美呈现 海派外滩与风情园景展示 营销推广策略 泉州首个3D式海居体验中心 波澜壮阔的售楼处：2013年6月1日亮相 以海洋为主题，极致表现海洋住宅形象， 充分突出城市中心及海景价值，给人以视觉震撼的效果。 营销推广策略 海上丝路航海模型展 集合世界各地海船模型在海居体验中心设立小型船模博物馆 上海郑和团队模型展 世界特艺家协会副会长上海人卢银涛复制200余艘郑和船模展 节点 园景开放 第二次开盘 （元旦加推新单元） 线上 主题：双城与上实（海之溯源）：品牌发布 主题：新都汇海湾超级社区（海之宏思） 主题：龙头地位巩固（海之荣耀） 线下 来客登记 圈层峰会； 海居展示中心开放 航模展活动 示范单位开放 海量蓄客，认筹启动；盛大开售 烟花耀东海 小型业主联谊活动 周边区县巡展路演 海上丝路游轮之旅 来客登记 媒体记者产品发布会 品牌馆海梦廊活动； “美在海上”评选活动 第三次开盘 （全线销售） 主题：社区配套价值提升 老业主维系梳理 客户再发动 发动泛销售 教育主题活动 奢侈品联合活动 地面三层 （９.15预售证领取） 主题：海派品质标杆作品（海之品质） 销售中心开放 （６月１日） ４月-６月 6-8月 9-10月 11-12月 1-5月 营销推广策略 首期推广节点计划 营销推广策略 营销推广策略四 推盘计划探讨 限于目前对项目户型及工程节点尚无确定进度，按照标书预计2013年第四季度开盘，设定工程节点如下，作为推盘参考 高开平走，长蓄短爆 目前虽货币供应量有所放松，但市场仍处于政策调控之中；在此背景下，片区已经过多年规划开发，东海湾效应已经凸显，但由于区域内现阶段的整体条件还未全部落实完善，仍处于大规模的开发改造阶段，结合项目自身品牌及产品优势，但同时应考虑到市场政策限制的不利因素，宜采用高开平走，择机加价的定价策略，利用节点营销引爆市场进行推售。 1.利用区域优势体现产品价值，依靠项目品质，以略高于市场均价之价格入市 2.以高品质、高性价比的“双高”优势，让客户获得物超所值及成就感 3.通过C-8-2带动C-6-2，充分利用比价杠杆效应，带动销售的去化 4.制造营销热点，集中放量，确立企业及项目品牌，从而引领市场 5.利用现场展示价值的体现（样板公开、品味体验等）及市场口碑营销进行推售，实现价值提升，最终达成整体销售的去化 营销推广策略 * 推盘顺序 先推C-8-2地块 （根据地块属性，建议暂定名“海寓”） 先推C-6-2地块 （根据地块属性，建议暂定名“海星”） 备注 优点 1、差异化入市，避免同质竞争； 2、产品特点突出，有利于项目推广、表现及价格定位； 3、能够使项目产生叠加效应，带动区域整体价格上升； 4、利用比价效应带动后续SOHO及其它产品的去化，实现项目的溢价。 1、入市门槛低，容易操作； 2、市场接受度较高； 3、刚需产品需求量较大； 4、随产品结构变化，价格的提升容易接受； 5、推售体量较小，周期短； 缺点 1、入市价格高，销售去化存在一定的难度； 2、产品前后反差较大，不利于项目后期的价格的大幅提升； 3、推售体量较大，销售周期较长； 4、高端产品，市场需求有限。 1、不利于项目品牌提升； 2、销售价格容易受市场及竞品的限制； 3、市场供应量较大，竞争激烈； 4、在销售过程中客户群容易出现断层，增加后期推广费用。 结论： 根据上述对比，可以看出C-8-2先入市要优于C-6-2， 在项目品牌价值提升以及推广传播上更能起到积极的作用。 营销推广策略 C-8-2 （建议暂定名“海寓”) 位于一线海景，属于海景组团，先行入市，奠定市场基础；可作为项目C-6-2的价值标杆 C-6-2 （建议暂定名“海星”) 位于城市中央，属于城市组团；若 要实现产品价值的提升，则需要通过 价格杠杆的撬动。 C-8-2 海寓 C-6-2 海星 C-8-2 先于 C-6-2 入市 营销推广策略 沿 海 大 道 府 西 路 纬 五 路 经 十 九 路 东 滨 大 道 1 3