同策2010年苏州鑫苑国际城市花园·滨河湾营销的策略守则.ppt

第四步被动导入客户(活动营销四) 攻占客户区域: 新鲜热点 ,被动导入 主题:收藏古运河 艺术鉴藏 客户:银行VIP客户 内容:古画及墨宝评鉴会 C：推广步骤一览表 3月 6月 9月 10月 3.6推案 5.8推案 7.10推案 9.11推案 1.1推案 一次强销期 二次强销期 销售动作： 3月6日一期交房，推2#、5#5.8推出1#、3#一批 活动营销： 3月、4月参加新区房展会、巡展 交房客户老带新 媒体组合 新区、石路户外媒体宣传 网络宣传 夹报、短信、平面报纸等媒体组合 基地包装 炒作节点：开城日 三次强销期 销售动作： 7.10推出1#、3#二批 活动营销： 每两周举行一次小型活动，每月组织一次较大型活动 宣传配合 网络信息更新 夹报、短信信息更新 软文不断更新炒作，配合活动节点 争取团购 销售动作： 9.11推出6# 宣传配合 新区、石路户外信息更新 网络宣传 夹报、短信、平面报纸等媒体组合  新区核心 紧邻市区咫尺环线 品质鉴证尊贵 传世风华 私藏2500年的水景荣耀 第一阶段 第二阶段 第三阶段 收 藏 品 的 铸 就 历 程 10.16推案 第一阶段：3月—6月 主题：开城公告，全面强销 核心诉求:新区核心 紧邻市区 咫尺环线 媒体 新区市区户外 报广 网络及其短信 目的 展现大盘新气势 展现大盘新品质 软文、视频、专题等全程炒作 平面杂志 租售情报、楼市商情 活动 3月、4月房展会、装修讲座 目的：全城推广造势，引起所有人关注的同时让苏州高端客群留下深刻印象 软文诉求 《三年成熟完美，660业主的完美选择 》《2010 一个圈层的联合城邦》 《解读环线旁的房价》 《市区与新区的高层标杆》 第二阶段：6月—9月 主题：活动营销月，热度持续 核心诉求:品质鉴证尊贵 目的：活动营销月，维持项目人气，稳定销售 媒体 DM 短信 网络 目的 一对一圈层营销 一对一圈层营销 软文、视频、专题全程炒作 活动 车友会、和商城联动 软文诉求： 《以空间的品质 坚持自己的品味》 《全城罕有的干挂石材外墙 百年如新的形象与品质》  《星级标准豪华大堂 得享尊贵的门户》 《百米栋距 双重景观 与众不同的居住体验》  《代言新区高层生活观 》 主题:传世风华 私藏2500年的水景荣耀 媒体通路: 第三阶段具体营销守则 媒体 户外 短信及广播、电视 TV 报广网络 目的 压轴楼王公布 针对机关及私营业主 展现现房及成熟实景 软文全程炒作 活动 国庆房展会 目的：针对6#最佳水景房源，在苏州富贵圈层发起收藏运河活动，圈层营销 软文诉求 《压轴盛宴 唯有稀藏》 《阅尽繁华，人生另有境界》  推广渠道 费用预算（元） 户外（含横幅） 2067500 直邮 135000 夹报、DM 184000 网络 610000 电视、电台 2067500 短信 240000 平面媒体 （商报半版、晚报软文、楼市周刊） 304600 物料 20000 房展会 800000 SP活动（含巡展） 600000 费用总计：4961100元 THANKS 臻品到收藏品的演变 鑫苑国际城市花园·滨河湾2010年营销策略守则 苏州同策 2009年12月 2009年, 臻品是这样炼成的 第一步：打造臻产品 臻语录： 当以往形象大众熟知，须以新形象刺激消费，实现提升；重新转型以“收藏姑苏第一湾”进行品牌定位，包装诉求力求凸显项目为新区住宅标杆，新形象引发市场注意 转型 第二步：寻找臻人群 人群定位战略：固守新区，攻占金阊区 臻语录： 新区（枫桥、狮山板块等）依旧是成交的重点，金阊区、平江区的客户成交比例明显提升，固守新区，辐射市区”的推广策略已经取得了成功，同时市区新区的客户依然有 根据地域特征，新区、金阊区作为主攻占区；成交记录明确显示客户区域定位更明确显示新区、市区大有可为 第三步落实臻推广：品牌形象式 臻语录： 针对客群特点，大众推广以户外及网络、电视、报纸为主，展示高端形象，释放即时销售信息，达到良好的 来电、来人量，有效促成成交。 11月网络媒体效应评估： 搜房、365媒体效应：来电16通，来人26组公交站台：来电4通，来人8组， 本案的客户中年轻人居多，他们对网络及户外的关注度高，对成交起到良好的促进作用。 小众媒体、精准营销：横幅、短信、夹报 第三步落实臻推广：步步紧追式 小区横幅11月媒体效应评估： 来电8通，来人20组，主针对平江区和新区横塘，准确找到潜在意向客户，增加来人来电量，客户外拓。 夹报11月媒体效应评