同策上海琥珀臻园的项目市调的报告64页的研究分析总结.ppt

四、版块类比 嘉定新城版块-罗店版块 ???? 嘉定区地处上海市西北部，全区总面积464.4平方公里，现辖8个镇、3个街道、1个市级工业区及菊园新区，户籍人口50.5万。 嘉定新城已制定 南、北、西、中“四大板块”发展战略。南部是以生活服务、现代物流、专业性市场为主的“三产”综合发展板块。北部是以汽车零配件、光电子、生物医药、新材料新能源、现代信息技术产业为主的先进制造业板块。西部是上海国际汽车城板块，以汽车整车及零部件制造、汽车商贸、博览、研发等为主要功能，中部是嘉定新城板块，是集文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住等功能于一体的综合性现代化城区。  四、版块类比 嘉定新城版块-罗店版块 相同 不同 罗店板块 “三城九镇”规划之一 北欧瑞典风貌 距离市中心车程超过45分钟 区域规模一般，定位为纯居住区 依托轨道交通7号线 目前人流密度不高 以美兰湖为核心，生态环境 极佳，十分适宜居住 无产业作为支撑 嘉定新城 板块 “三城九镇”规划之一 江南小镇风格 距离市中心车程超过45分钟 区域规模大，定位为多功能综合性新城 依托轨道交通11号线 人流中等，尤其老城区及南翔版块这些已经成熟的版块 以远香湖为核心，生态环境 极佳，十分适宜居住 有产业作为支撑 罗店板块 嘉定新城板块 公寓：万科琥珀臻园、朗诗绿岛 别墅：美兰湖高尔夫别墅 公寓：盘古天地、中信泰富又一城 别墅：嘉宝紫堤湾 代表作 均价 公寓：18000元/平方米 别墅：30000元/平方米 公寓：17000元/平方米 别墅：33000元/平方米 总结：嘉定新城板块价格与罗店板块基本持平，其原因主要有 1、公寓房来看，由于罗店版块精装修交付比较多，因此均价会略高于嘉定新城版块 2、两个版块的区位对于市中心来说距离相差不大，且均有轨道交通作为版 块主要交通方式，且规划水平 均较高，生态景观良好，居住氛围逐渐浓厚 3、嘉定新城版块现阶段新开销售项目比较多，且市场影响力较佳，之中远香湖及保利大剧院等配套设施 均大大方便了业主的日常生活休闲娱乐等等。相比较而言，罗店版块人气稍显不足，推出楼盘基本没有 出现日光盘的情况，虽然售价与嘉定新城版块持平，但成交不尽如人意，顾村版块的分流有一定联系 四、版块类比 嘉定新城版块-罗店版块 五、小区规划 会所 花园洋房 产品均为花园洋房产品，小区没有设置中央集中景观绿化，只是在每一户中间设置了一些组团绿化，保证楼盘的景观均好性。 五、小区规划 会所 花园洋房 1、会所配套介绍 会所位于项目最南端，在地下一层，面积约为1300平方米，配备有游泳池、桑拿、瑜伽房、健身房等先进的设施。 会所图片实景，会所位置在该建筑的地下一层。 五、小区规划 1、会所配套介绍 标准游泳池 桑拿 五、小区规划 1、会所配套介绍 瑜伽房 健身房 2、小区建筑布局 五、小区规划 会所 花园洋房 整个小区未设置集中组团式景观绿化，仅在每户中间设置绿化，保证了整个项目景观的均好性。但是由于未设置中心广场，使得以后居民的休闲娱乐，邻里间的聚会受到一定的限制。 所有户型均为5层花园洋房设计，一梯两户，共550户。 一栋两个门洞，一栋共10户人家，总计13栋。 一栋四个门洞，一栋共20户人家，总计21栋。 南北间栋距目测大约在25-35米之间. 五、小区规划 2、小区建筑布局 东西间栋距目测大约在5-10米之间. 六、产品分析 万科琥珀臻园融合经典和现代的新法式风格 项目秉承旧上海法式花园洋房的气质，糅合现代建筑的精神 精心打造新法式风格的绿色人居，传承上海滩下一个百年的人文风情 恒久传世品质，简约优雅气质 色彩典雅清新的干挂石材外立面、深咖啡色的雕花铝板饰面 铁艺栏杆、考究檐托、屋顶标志性老虎窗 1、整体风格 六、产品分析 2、户型分析-1、2层叠加产品A户型分析 2、户型分析-A1户型（171平方米） 六、产品分析 会所 花园洋房 A1户型为 示意条，一栋一层含4户，其中中间2套的户型，且以中心对称，面积为171个平方米。 六、产品分析 2、户型分析-A1户型（171平方米） 地下室独立卫生间设计 大面积地下室，功能区间任意划分 地下一层 地上一层 地上二层 中西双厨设计，提高生活品质。 客厅面宽达到7米。 步入式衣帽间，彰显大气。 大尺度观景阳台 叠加地下一层，一层，二层户型 2、户型分析-A2户型（195平方米） 六、产品分析 会所 花园洋房 A2户型为 示意条，一栋一层含4户，其中边套2套的户型，面积为195个平方米。 2、户型分析-A2户型（195平方米） 六、产品分析 大面积地下室，功能区间任意划分 地下室独立卫生间设计 中西双厨设计，提高生活品质。 入