外文翻译上海“以房养老”政策实施制约因素的研究.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT7 反向抵押贷款市场中的选择和道德风险 托马斯·大卫杜夫和盖德·沃克 2005年10月27日 摘要 尽管反向抵押贷款业务最近在持续增长，但仍小于可以预期，因为存在大量缺少现金而房子价值高的老人。之所以会造成这种现状，一方面是由于高额的收费，另一方面是由于对反向抵押贷款中逆向选择和道德风险的担忧。我们提出的反向抵押贷款需求模型显示流动性的维度选择利大于弊，因为通过反向抵押贷款使家庭资产的特征吸引力相同，也使通过流动性处置剩余的家庭资产。根据经验，较高的房产财富和较低的非住房财富驱动着反向抵押贷款的需求和流动性。有限的证据证明了一个理论猜测，即道德风险恶化使价格升值弱化。 1 引言 反向抵押贷款为老年房主提供了流动性，并且被广泛认为是一个潜在的巨大市场。虽然这个市场在过去几年有了很大的发展，但它仍然是相当小的，不到符合参加条件房主的不到百分之一。有人提出，逆向选择的流动性和道德风险的维护也是市场很小的原因。 在本文中，我们将研究反向抵押贷款的需求模型，研究最大的财富效用和借款者之间的关系。我们的模型所得出的结论是：在这个市场中反向选择不能得到保障，并认为需要重视的是道德风险不是固定存在的，它具有流动性。事实上，以往经验表明，美国最大的健康保险精算对其反向抵押贷款计划是有利的。反向抵押贷款借款人已经终止贷款的速度远快于预测的人口迁移率和死亡率,解释了许多贷款的风险抵押贷款债务增长都超过其合理增长值。这一证据恰恰证明了我们提出的观点：这一市场存在道德风险。 反向抵押贷款是指家庭富裕的人、资金短缺的企业家、面临高昂的借贷率的人将他们死后拥有的房子抵押得到的资金来偿还现在的贷款，以确保他们渡过难关。此类转移的吸引力的方法,是Artle和Varaiya探索出来的(1978)。这一将风险从活着的时候转移到死去之后的方法引起了Yaari（1965）和一些文学家的讨论。 反向抵押贷款的好处在于, 死亡后的现金财富的边际效用必须大于储蓄现金的边际效用。我们很少考虑剩余之间互补性强的地方和其他消费或遗赠动机强,承认他们可能有助于解释市场的渺小。我们也忽视存在的医疗补助计划,因为这可能会削弱人们对反向抵押贷款的需求(see, e.g. Caplin (2002))。 有许多的老业主或富裕，或濒临破产 ,因此反向抵押贷款的潜在需求很大。根据Aizcorbe等 2001年对消费者的财务调查(2003)显示, 75岁或以上的人中有76%的拥有房屋所有权,平均价值为92500美元。在这些家庭的净财富平均值为151400美元。只有11%的这些家庭未欠任何抵押贷款债务。据调查在未来2000年中，大多数年长的单身女将会抵押自己的房屋,其房屋价值占总资产的79%。 房屋净值代表了大多数美国老年人的财富，但这些财富是固定资产。Sheiner和Weil（1992）的死亡率的研究小组基于收入-疾病模型的研究，约4％之间对大龄单身女性的年流动率，这意味着约50％的近期退休人员会死在他们现在的家。这与美国退休人员协会的调查发现，由Venti和Wise（2000）引一致，即55岁以上的受访的美国人中有89％的人说他们想尽可能长的时间留在他们目前居住。 低利率和房屋价值的上涨促成了最近反向抵押贷款市场的交易量增加，传统家庭资产的借贷余额越来越多。房屋净值贷款中可以允许抵押的资金需要出售。然而，这种贷款的房主因年长无法执行承诺，因为最低收入为贷款金额的测试偿还多少非年金收入流动性较弱。 只要贷款余额的价值增长不超过房屋的价值，反向抵押贷款模型是通过赚取贷款人利润之差，。超过利率主页升值似乎难以置信，从长远来看：尽管近期的经验如此，这种情况将意味着消耗更多的住房将使得房主更丰富，违反了无套利不存在借贷约束。因此，贷款人更容易遭受损失，如果借款人留在家里很长一段时间，如果升值幅度较低。 反向抵押贷款从而承担相当大的相似性经济理论的标准保险产品。贷款机构提供支付借款人的状态下，借款人具有较高的边际效用（虽然他们还没有死亡或出售他们的家），作为交换，借款人牺牲金钱的状态下振振有词边际效用（它们已经死亡或后移并取出任何剩余的家庭资产）。正如保险公司承担了较高的边际效用状态将发生的概率很高，反向抵押贷款银行承担的风险，高边际效用状态会持续很长一段时间的风险。 追索和借款人的自由的情况下，确定从家庭产生逆向选择和道德风险的担忧在反向抵押贷款市场退出的日期和已使用合理化的高收费，或如果消费者有限的市场s逆向选择发生期待一个生命特别长，流动性低，或升值率较低的速度不相称的份额的人口进入反向抵押贷款。对于逆向选择的反向抵押贷款行业的潜力以及由著名的法国珍妮卡尔梅特是谁活到121岁，她的反向抵押权人安德烈-弗朗索瓦的情况说明。据报道美联社1997年8月5日，