惠州麦地的项目商业部分的的策划的方案103页2007年6M.ppt

2 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 第一部分 项目开发面临的市场环境 惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口321万，工业发达，商业繁荣。 2006年全市生产总值（GDP）933.2亿元，增长16.3％；人均GDP达24996元，按现行汇率折算为3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。 惠州市坚持“工业立市”的发展战略 ，坚定不移地走发展外向型经济的道路。 据中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第3位。世界500强中有25家已在惠办企业38家。 惠州市计划用五年时间，到2010年生产总值达到1800亿元，比2006年翻一番，五年再造一个惠州。 惠州市宏观经济总量（GDP为933.20亿）在珠三角城市排列第6，增幅排位第4。 深、惠经济联系加强，城市间融合加强。 1、城市发展：大珠三角逐步发展成为“一个城市”，深圳惠州率先城际融合，形成“大深惠”； 2、城市核心定位：由于完善发展态势，促动深圳需要一个大后方持续发展，离深圳最近的城市因此成为了深圳的“后花园”； 3、生活方式：深惠双城生活方式的替补效应作用明显； 4、经济增长速度：两座城市的生产总值增长速度保持同步发展，经济纽带作用越发显著。 深圳购买力溢出，投资群涌惠州，房地产市场前景看好。 第一部分 项目开发面临的市场环境 惠城区主要有两大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街；麦地路商圈占惠城商业80%体量。 麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。 目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域； 惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集； 商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有； 未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向,即麦地南片区。 麦地路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商业体量的80%以上。 麦地路商圈主要商业设施调查分析— 人人乐购物广场 麦地路商圈主要商业设施调查分析— 女人世界 第一部分 项目开发面临的市场环境 项目周边商业以住宅底商为主，经营业态有餐饮、家居建材、美容美发三大类。 花边南路以独立街铺为主，业态参差不齐，租金水平在50—80元/平米之间。 升平街路段临街商铺经营业态以家居装饰行业为主，租金水平基本在60—90元/㎡之间。 项目周边街道的三大主力业态、及租赁水平对项目定位和营销具有很大的借鉴意义。 项目周边铺位面积偏大，面积越大，租金水平反而更低。 根据市场调研分析结论，遵循商业规律的基础之上，并结合项目特征，建议规划两层商业。 第二部分 项目开发策略 从市场实现角度，本项目商业可能适宜社区型商业，满足项目和周边人群需求。 第二部分 项目开发策略 根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。 结论：在遵循现实状况和商业规律的基础之上，为实现项目开发价值的最大化，建议适当增加商业体量，规划为外向型社区商业。根据社区商业理论，外向型商业的判断标准系数上限值为20%，本项目商业规模最大约6000平米（32000平米*20%） 。 外向型社区商业中超市、餐饮、休闲娱乐、美容美发四大业态比重较大，其目的吸引外部人流。 本项目商业建议引进社区标超，吸引大量外在人流，提升项目的商业价值。 第二部分 项目开发策略 项目地块比较方正，仅一面临街，其他三面为住宅，临麦兴路一侧商业价值相对较高。 商业布局一般分为五大类，主要依据项目的地块特征、建筑规模、交通、以及周边状况来定。 项目商业布局采用 入口集中型，有利于提高商业的利用率，增加商场可经营面积。 项目布局受地块条件限制，为保障人、车流动线，街铺面积由三面改调整为两面。 地下层设计既要满足商业主力商家的要求，又要兼顾项目停车要求。 建议：地下停车场二层（不计容积率），按单层面积3000㎡估算，其中地下一层2000㎡停车场改为商业用途，用于引进品牌商家（社区超市） ，带动项目招商与销售；则剩余停车场约4000㎡100个车位，基本足够。 第四部分 市场定位 通过项目SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循： 项目定位策略： 整合项目各种优势和市场机会,拔高形象高度,增强市场影响力和号召力。 根据城市规划发展要求、片区商业特征，消费力