成都文星镇的项目开发的策略.ppt

参考图片 参考图片 三、本项目的产品方向 人文艺术知识之城 根据以上调查分析，本项目的产品研发方向可定为： 1 功能区域划分 ■ 沿河景观绿化带及休闲（主题）商业区 ■ 欧洲文化小镇 ■ 高知花园住宅 ■ 校园经济配套服务区 校园经济配套服务区 高知花园住宅 欧洲文化小镇 沿河景观绿化带及休闲商业区 功能区域划分示意图 2 住宅产品类型划分 建筑形态 房型 层高（m） 单套面积（㎡） 结构形式 套内布局 配比（％） 其他 4+1电梯花园洋房 4房、3卫以上 3.2～3.5 180～240 板式 带复式 15 一梯两户 6+1电梯洋房 3～4房 2～3卫 3.0～3.2 140～180 板式 带复式 25 一梯两户 11层电梯复式公寓 2～3房 2卫 2.9～3.0 100～130 板式 带复式 30 一梯两户 16层板式电梯公寓 2～3房 1～2卫 2.9～3.0 90～120 板式 平层 15 一梯两户 16层投资型小户型公寓 标间 2.8～2.9 30～60 板式 通廊式 15 4梯16户或 6梯18户 3 商业产品类型划分 ■ 滨河独栋休闲商业别墅 ■ 欧洲文化小镇个性商业街区 ■ 校园经济及社区配套服务商业 4 公建设施 ■ 泛会所 ■ 小广场 ■ 运动设施——街头运动区域（滑板、街头篮球、自行车） ■ 健身房 第二部分 目标市场定位与分析 我们的客户在哪里，都喜欢些什么 市场支撑 第二部分 1 住宅部分 根据前期的市场调查分析，本项目有以下5个主要客户来源： 1） 区域内各大型院校及科研企事业单位人员 2） 区域内追求品质生活的换房者 3） 对“城南居住”具有强烈认同感的高收入者 4） 发展商系统内部的购房者 5） 第一居所置业的知识白领 2 商业部分 ■ 滨河独栋休闲商业别墅——品牌餐饮 ■ 欧洲文化小镇个性商业街区——特色店、文化商业、个性原创店 ■ 校园经济及社区配套服务商业——中型超市、小型电影院、快餐店、药店等 3 商业后期经营性活动 ■ 小众艺术节 ■ 中小型文化专题演出 ■ 定向招商引进 ■ 相关文化资源导入 第五部分 营销策划 卖房子，更是出售一种生活方式 指标控制及产品风格控制 第三部分 一、项目规划指标控制 1 容积率的选择 容积率 楼面地价（元/㎡） 1.6 1770 1.8 1570 2.0 1420 2.2 1290 ■ 楼面地价一般控制在销售价格的1/3左右 ■ 按现有的规划条件和产品定位，容积率太高会对产品品质造成影响 ■ 考虑规划局审核时的变化因素 因此，建议容积率控制在1.8～2.0之间。 2 建筑与商业面积配比 住宅部分 85％～90％ 商业部分 10～15％ 二、产品风格控制 项目特质决定了其产品绝非市场中的泛泛之辈，高品质的人文居住社区将是项目产品研发的必然选择： ■ 欧洲现代与传统建筑元素相结合 ■ 富含高科技的建筑 ■ 智能化建筑——这已成为建筑发展的趋势，市场的必然需求 1 产品定位研发 2、关于建筑的摆放问题 ● 围合建筑的外围单位，接受度低，高品房冲击价格困难； 因此，行列式、底层架空的规划布局，将增强项目均好性，避免冲击价格高峰的高难度，并给予中央景观支持。 同时，以由南至北、由低到高的顺序摆放建筑，既保证天际线的美观，也能利用高层建筑有效降低外围主要道路所产生的噪音污染，利于营造舒适恬静的居家生活氛围。 3、关于建筑风格 ● 川西风、欧陆风并不符合本项目沉稳、内敛的社区气质； 以北欧现代风格，结合科技化的建筑材料和智能化配套设施，将能体现项目独有的气质和品质感。 4、关于景观、环境 ●消费者对景观、环境为产品第一敏感度，是产品营造的重要指向； ●区域消费者非常接受通透式景观； ●消费者对人工水景（湖泊、喷泉、小溪）敏感度呈下降趋势，但区 域内对水景应用较少； ●环境在预售期间的渲染和功能的可说性非常重要。 充分利用沿江安河50米宽绿化带，设计大景观，文化景观，建议整个开发先从河滨公园的设计与建设入手（成都置信丽都花园有先例），邀请区域知名艺术家、雕塑家、建筑师共同参与打造一处高品味的艺术公园而非一个简单的沿河绿化带，并且设置长距离的户外木甲板休闲栈道，拉开其商业环境与周边商业项目的差距，吸引较为高端的大城南消费人群。其未来对于沿河的高端主题商业及整个社区的销售的现场情景拉动将产生难以估量的推动力。 5、关于朝向 ● 顾客对朝向较敏感；并随客群年龄增加而递增、随产品品质 的增加而递减； ● 顾客对东西向有30~40％的接受率，但有3~5％的价格衰减； ● 顾客对