新沂市国信·金邸世家2010年度总结及2011年度营销的策略.ppt

* * 1-2月，集中去化2010年存量洋房产品（64套） 3月，销售旺季适时推出已经具有销售条件的58、59、65、66四栋洋房，112套。 6月份，一次性推出67、68、69三栋，80套，求的短期快速的去化。 9月份，推出60、61、62三栋洋房，96套，完成全年推盘计划 10~12月份，自然去化，完成全年销售任务 3月 6月 9月 2月 新推112套 64套 12月 正常去化 36 32 31 35 30 26 41 29 42 27 28 40 50 49 45 43 37 38 39 52 51 53 48 47 46 57 63 56 55 65 68 66 67 59 60 58 69 62 61 70 71 72 新推80套 新推96套 总销面积、总销金额所占最大，且后期竞争较大，必须全力去化。 推售分解-洋房 * * 2月 3月 1月 加推8套独联 11年1-2月自然去化10年存量联排与独联 3月份，推出剩余8套独联 4月 36 32 31 35 30 26 41 29 42 27 28 40 50 49 45 43 37 38 39 52 51 53 48 47 46 57 64 56 55 65 68 66 67 59 60 58 69 63 61 70 71 72 联排 独联 4套独联 9套联排 套数存量小、单价较高，当实现快速去化； 推售分解-二期独联与联排 * * 1-8月，自然去化10年存量叠加产品34套，完成淡季营销任务 9月，在销售旺季加推48套，完成年度叠加销售工作。 加推48套 3月 5月 5月 7月 4月 11月 9月 34套 自然去化 36 32 31 35 30 26 41 29 42 27 28 40 50 49 45 43 37 38 39 52 51 53 48 47 46 57 64 56 55 65 68 66 67 59 60 58 69 63 61 70 71 72 持续的余留、且总销仅比洋房低，需尽快去化； 推售分解-二期叠加 * * 36 32 31 35 30 26 41 29 42 27 28 40 50 49 45 43 37 38 39 52 51 53 48 47 46 57 64 56 55 65 68 66 67 59 60 58 69 63 61 70 71 72 3月份 洋房 112套，15296.78平米 9月份 洋房 96套，12203.35平米 6月份 洋房 80套，9565.96平米 3月份 独联 8套，2800平米 9月份 叠加 48套，8900平米 推售分解-推售次序总构建 * * 上半年集中以多层为主，带动叠加与联排的自然消化； 区域内达信国际的介入会改变市场的竞争，我项目应充分借势和差异推售。 在市场观望、推广效果较小的前提下，充分利用现有的热度保持项目区域影响； 下半年，未推出的叠加与联排进入市场，辅以多层销售； 通过叠加与联排的推出来提升项目市场影响力，并对11#12#地块未来的销售奠定基础； 洋房样 板区完成 会所投 入使用 工程节点 中心景观区完成 后期动工洋房推盘预售条件的达到 春节 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售节点 推出洋房四栋，112套 推出独联8套 推出洋房三栋，80套 推出洋房三栋，96套 叠加四栋，48套 推售分解-推售线条与结构要点 * * Contents 第一部分：2010年营销总结 第二部分：2011年新的格局 第三部分：目标及实现途径 第四部分：推售策略 第四部分：问题解决策略 * * 问题提出-实现难点 叠加产品上叠赠送较少去化较为困难 洋房产品顶跃面积较大，跃层空间布局不合理。 目前销售价格高出区域内其他项目10%以上，需在包装与体验上做提升，保证高价格与产品的匹配。 从别墅类高端客户向洋房中端目标客户群体过渡，客户面与拓展渠道将更加复杂，目前客户已无法满足，需开拓更多客户面与渠道 沿河景观带和会所打造是项目品质提升的关键点，景观带打造的时间，小区内中心景观带落成的时间需落实。 避免因工程节点的延后，对项目的推售产生影响。目前售楼处搬迁、洋房产品样板房、中心景观带等节点需明确。 工程层面 产品层面 价格层面 客户层面 品质层面 * * 目标：多物业交叉下的2.66亿 课题深挖 侧重密度与效果 侧重媒体：户外/网络 配合媒体：DM/短信/杂志/电台 片区对竞争客户的拦截-户外/路旗 全市VIP圈层合作-户外/活动/邮寄 老客户的转介激励+圈层拓展 课题：潜力地段/品牌地产/高性价比物业的快速去化 推售差异 借势+推售/定价差异 人气与热