新聚仁2011年5月苏州原鼎国际酒店式公寓的项目提报.ppt

SWOT分析 S： 一、区域发展潜力巨大 二、交通体系完善 三、层高5.5米（1层变2层） W： 一、位置相对僻远、区域成熟期较长 O： 一、宏观政策下商业地产的投资机会 T： 一、城东板块酒店式公寓竞争激励，供明显大于需 第四部分 推广思考 长效媒介长期形象的竖立，短效媒介配合样板房公开开盘集中攻击。 一、常规媒体通路 媒体布局 长效媒体 攻击性媒体 看板 高炮 引导旗 网络 搜房 昆山楼市 昆山地产网 专业杂志 昆山楼市 昆山台商 数据库 聚仁会 电视 LED 大牌 发布形式----- （引导旗、LED灯箱、户外看板、高炮） 现场户外阵地看板，截流世茂客户 城东区域的户外阵地 沪宁高速花桥出口、陆家出口户外阵地 长效媒介----3大户外阵地，全面占领 【常规媒介通路】 网站广告构想 由于昆山当地的平面媒体不发达，网站成为主要的媒介，建议在〈昆山搜房网〉〈昆山楼市〉〈昆山地产网〉进行攻击性投放。 【常规媒介通路】 攻击性媒介----网站的封锁 攻击性媒介—电视媒介 广告电视片构想 1、在现场实景出来之前，通过3D动画，制作国际时尚高档楼盘形象。 2、在项目实景出来之后，拍摄现场实景，制作电视片来样板区公开前后密集投放。 3、电视字幕在昆山当地电视台夜晚时间滚动播出。 * 江苏新聚仁，在昆山的多年扎根，积累了大量的客户资料，另外新聚仁10多年的操盘经历，也积累了很多客户资料，可以通过短信 ，邮寄dm等方式，发掘客户。 攻击性媒介—聚仁会独家资源 需要开发商协助，与昆山各商会组织建立友好关系，通过财经类活动、商务类活动、品牌类专场、递送项目产品资料，制造圈层影响力，促进口碑. 整合利用昆山企业资源 攻击性媒介—数据库营销 昆山本市内------建议在市区人流大、高品质的商场、超市进行巡展。 外围周边市场拓展：建议在上海的西区，主要是嘉定、长宁、普陀等人流较大的商场设立巡展点。 特别提醒——建议配备看房班车。 二、主动外拓策略－周边区域巡展 三、针对性分销策略 1、引入上海区域分销商。 2、引入苏州、昆山周边区域分销商。 如何打动客户促销售 一、国际时尚的样板现场 二、样板区公开活动 国际时尚感生活馆 售楼处软环境看点：处处充满着国际时尚生活的魅力 营造氛围：一个具有国际生活气息的地方 更具国际感的功能配套 不仅能震撼客户 也能引发市场主动热议 实现口碑的传诵 【现场体验】 永不落幕的橱窗 让到访的客户人群，为此惊叹、传播 在橱窗上显示的数字界面中进行点击选择相关产品介绍栏目 橱窗中相对应的房屋模型将结合灯光效果、机械装置等进行演绎介绍 国际时尚洽谈桌 吸引客户主动了解项目信息 E-TABLE 或ipad 多点触摸交互桌 ； 深度洽谈是楼房销售的重要环节之一，E-table 作为销售辅助工具，囊括了销售在与客户洽谈过程中所需要的信息资料及销售工具。 拉斯维加斯之夜 原鼎国际震撼公开 地点：现场 思路：借用大型趣味游艺活动及流行模特走秀推出的项目开园的信息，打造一个新品时尚发布会，实现品牌联动，邀请社会名流以及各界媒体参观，为样板区造势。 二、样板区公开活动 报告结束 敬请指导 * * 1 宏观政策分析 政策要闻》苏州房价控制目标3月31日15点公布 预计10%左右 3月31日下午3点住建局正式公布苏州房价控制目标，与当地GDP增速、居民人均可支配收入涨幅挂钩。苏州市区2011年度新建住房价格控制目标：新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入增幅。 市政府要求：各地各部门要增加土地有效供应，加强保障性住房建设，提高保障标准，扩大覆盖面；要健全全房价信息披露制度，及时发布住房供应和价格信息，科学引导市场预期；要加强房地产市场监管，依法查处房地产经营企业悟盘惜售、哄抬房价、经纪机构炒买炒卖、怂恿客户签订“阴阳合同”、违反明码标价规定对外销售、违反有关规定价外收费、搭车收费等行为。 市政府要求：各区政府和管委会高度重视房价控制工作，切实把遏制房价过快上涨作为一项重要民生工程来抓，加强房价控制目标管理，进一步促进房地产市场平稳健康发展。 按照阎立市长2011年1月16日在市十四届人大四次会议上所作的《政府工作报告》提出了“本年度地区生产总值增长12%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长12%左右”的目标，那么房价增幅大约也会控制在10%左右。 高端物业势必受到打压 协信圆融营销总监王辉表示:如果不改变地方政府对土地财政的依赖，如果继续把市场化和保障性住房混为一谈，房价调控的目标不可能实现。 苏州的房价在长三角主要城市中，是相对最为理性的，这主要得益于苏州经济实力强大，政府不完全依赖于土地财政，也说明苏州的投机性购房没有杭州、上海等城