新聚仁2012年2月16日上海新城碧翠2012年度营销的策略的报告.ppt

* 地价将是敬价格上扬的一大推力，通过政府也将加调控力度， 总而言之，今年房价涨幅将趋缓，政府调控将加大对市场的影响。 * 主要与本案形成竞争的将是张江、高行、金桥、曹路板块，从价格水平上看，浦东外环价格已经稳定在21000左右，产品主要是小高层产品为主，主力户型主要是90平方米产品，总价在200万左右。 * 由于受到70/90政策限制，超过90平方米部分，主要规划的是128-150平方米户型。 * * * 3月底：45#46#加推 5月份：48#加推 7月份：50#38#加推 9月份：39#40#加推 四季度：2期做好开盘筹备 2012年营销节奏 ----起 2012年推广总精神 3月底： 5月份： 7月份： 9月份： ----承 ----转 ----合 起 2月底-3月底： 树立新的豪宅形象 备战2012首次推盘 从温文尔雅的“家人1小时” 家的温馨感至此淡化 新的推广阶段 新城碧翠 需要体现豪宅的“豪”！ 更需要体现产品系的“尊享”！ 豪：产品的级别感 尊：案场的仪式感 享：服务的上帝感 前期概念导入 世界观·家族梦 世界级别的人居样本， 为具有国际视野的人 这是具有国际文化的家族传承 媒体配合： 1、户外高炮、大牌统一更新； 2、案场包装更新； 3、《地产品》、《上海楼市》 4、网络 一个摄影计划 用于报广和所有销售道具，充分展示本案实景效果！ 一本楼书 居住的信仰 除了实用性，它还得 足够有腔调！ 一个老带新计划 尊享会员卡，锁定老客户！ 吸纳已成交客户为尊享会会员 推出小范围、高附加值活动或服务 通过激励机制，鼓励客户带朋友参加 （会员卡权益需做专题讨论商定） 一次法国文化周 法国大餐 T台秀 法国红酒 + + 承 5月-7月 传承第一阶段， 线上：继续深化豪宅形象； 线下：持续的暖场小活动。 如果第一步是告诉市场：我们是豪宅。 那么，本阶段是告诉市场： 我们“豪”在哪里！ 豪宅价值剖析 5月房交会： 打造成一场法国奢侈品展； 媒体档次升级： 《LP地标》、《罗博报告》 活动升级： 名车试驾、顶级雪茄品鉴、财富汇等。 最能打动人的，永远是细节！ 线上诉求 只有行家知道， 造2层地下室的成本，是造1层的5倍！ 系列稿之两层地下室 种树容易， 要找到孪生一般的树非常不易！ 系列稿之景观篇 半个世纪后， 才能判断一座房子的好坏！ 系列稿之建筑篇 转 7月-8月底 全年起关键作用的一次推盘 去化速度决定一切！ 经过半年推广，豪宅形象建立。 本阶段的企划首要任务， 是结合届时市场情况，运用更具销售力的诉求策略！ 让市场考验价值！ 新城碧翠，逆市热销**亿 线上平面稿方向示意 买约210 ㎡花园洋房, 送双层地下室 媒介建议： 1、报纸（新民晚报、晨报） 2、户外大牌、高炮 3、网络（搜房、百度乐居、搜狐焦点） 5、案场围墙、楼体挂幅、道旗 6、高端楼宇框架广告 7、渠道： （1）星巴克、星级酒店软性书籍 （2）高尔夫球场展览 （3）商场巡展等 （4）浦东、杨浦加油站私家车派发CD礼品 1、启动全媒体战略，数量与频率增加 1、餐巾纸盒作为一个可长期起到宣传效果、成本较低的道具，建议使用； 2、音乐CD，内嵌广播广告。 加油站据点：礼品派发 合 9月-年底 快速去化库存，给1期一个完美的收尾。 性价比是王道 线上诉求方向示意： 1、洋房的价值，别墅的享受！ 2、豪宅也可以很超值：买一层，得三层 3、****元/ ㎡,收藏森兰旁精装洋房 媒体组合 推广主题 推广策略 推广阶段划分 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 39#40#加推 48#加推 45#46#加推 50#38#加推 树立高端形象 深挖产品价值 性价比策略 价格及性价比 世界观 家族梦 半个世纪后，才能判断一座房子好坏！ 买约210 ㎡花园洋房, 送双层地下室 洋房的价值，别墅的享受 1、8块户外 2、新闻晨报 3、《地产品》 4、网络1家 1、8块户外 2、新闻晨报 3、《地产品》、《上海楼市》 4、网络 5、短信 1、8块户外 2、新民、新闻 3、《地产品》 《上海楼市》 《LP地标》、《罗博报告》 4、网络3家 1、8块户外 2、新民、新闻 3、《地产品》 《上海楼市》 4、网络2家 5、楼宇框架 * * 2010年前2个月全市均价出现结构性下调，成交套数与去年同期相比，下降明显。 * 浦东市场2010年市场将持续低供应量状态，因此成交将受到影响。 * 由于受到沿江高档楼盘成交均价影响，09年浦东成交均价增速明显，而目前成交套数与去年同期相比，成交明显下降。 * 本案所在的外高桥板块，上市与成交