松新建10th地块营销的的策划的报告.ppt

松新建10th地块营销策划报告 上海开启房地产投资咨询有限公司 问题界定 一、项目分析····························003 二、项目定位····························031 三、产品规划····························061 四、营销推广····························105 五、销售执行····························132 六、商务合作····························153 目前上海外环线670平方公里范围内911万人，其人口密度已超过纽约、巴黎和伦敦！ 上海市城市规划局在新一轮规划中，已经确立了中心城区的人口疏解策略：到2020年，控制人口规模在800-850万人，基本与东京（1.5-1.3万人/平方公里）相近。这一规划，其实是根据有关资料研究后的决策。 当核心区人口密度约在2万人/平方公里时，能保持核心地区的繁荣，有利于商业办公等发展；人口密度约1万人/平方公里时，比较适合居住。 三城九镇与郊区板块将同时崛起 SWOT分析 与海外房地产基金——荷兰国际房地产合作开发 占地面积约9万方，容积率0.75（规划容积率0.9） 410户联体+叠加社区 于二零零四年第二季度动工，并于二零零五年下半年竣工 主题概念是一条主线：如果说项目分区分期推出的产品是一颗颗珍珠，那么项目的主题就像是一条主线，把这些珍珠穿成一条项链； 主题概念是一个统领全局的制高点：它构成社区的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化统领于棋下，构成一个完整的系统； 主题概念是一个中心：开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均围绕这一中心完成； 主题概念是一种包装或一种说法：整个项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它得到合理的，深入人心的阐述。 什么是英式原味？ 一杯whiskey 一杯女王喜爱的红茶 一张英式乡村音乐的唱片 一个穿裙子的苏格兰男人（Willards Lair） 什么是英式原味建筑？ 英国位于欧洲北部，由于地理气候的影响，住宅的坡屋顶坡度较陡，每户大多有壁炉，窗户的尺寸一般都比较小，以节省能源。 主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主，由于承重结构为混凝土砌块，所以英式别墅体型较美式要简洁很多。 由于英国很小，住宅之间的密度也很高，阁楼的空间大多被利用，一般别墅为2.5层。 异域风貌如何与本土市场相结合？ 情境是英式的，功能是中式的 建筑的立面风格是英式的，建筑的平面是中式的 同时符合设计的一些基本原则： 传统的建筑风格，错落的体形及轮廓线； 精练的空间，高低有序； 立面要用两种以上材料对比以增加组团建筑形式的丰富程度。 A、电信及网络系统 B、闭路监控及周边防护系统 C、住宅可视对讲系统及住户报警系统 D、停车场管理系统 E、智能卡门禁管理系统 F、背景音乐系统 G、巡更系统 H、小区信息发布系统 高尔夫果岭 在北块的绿化公园中建造小型的高尔夫推杆果领，满足绅士阶层 的享受。 命名建议：海德公园 海德公园是英国绅士常常高谈阔论的所在， 在此建造海德公园，是绅士沟通交流精神的 满足与释放。 商业街：书吧、咖啡吧、餐馆、礼服店、音像店…… 英郡卖的是生活，而绅士是知识形象的代言，是生活格调的追求，这些生活设施的配备是绅士修养的塑造，强调一种气质，一种生活的情趣。 商业街命名：米格大街（取意中产英文的第一个字母翻译而成） 保姆公寓 在社区中建造保姆公寓，保姆随叫随到，满足绅士生活服务必需的同时，又不妨碍绅士日常生活的私密和自我的营造。 创造英式管家服务 深色的燕尾管家服，雪白的衬衫和手套，举止优雅，严谨干练…… 除家中琐事外，提供衣食住行的所有服务，如衣服保养、酒类鉴别、佳肴名菜、保安、商务、礼仪等各方面提供服务。 对绅士而言，剩下的就是享受生活的快乐。 会所——绅士名媛俱乐部 低调、高品质的生活方式和生活态度，高端生活的交际平台，满足绅士阶层对优雅的渴望。 设置内容： 雪茄吧 英式桌球 酒吧 私家客厅等 销售策略 销售流程 [宣传主题] 绅士生活主张 ——独树一帜 建筑篇： 完美需要完整空间，有情有景 生活篇： 自在需要随时享受，每时每地 园林篇： 自然需要水乳交融，原汁原味 [开盘广告] WHO 独