河北张家口小白山的项目全案的的策划的方案136PPT.ppt

小白山全案策划 序： 寻找属于城市的内涵，引发客户居住的欲望， 让欲望为我们赢得市场！ 这个城市，我们也许生活的很满足，也许生活的很不满足， 但我们都存在着对生活的欲望， 有些我们知道，有些我们不知道。 城市的上空观看，主流群体的居住方式。 我们试图找到一类产品平台。 以住宅项目为载体，释放消费者的居住欲望。 核心问题 目录 地形地脉分析 做地形地脉分析的目的 做地形地脉分析，就是要了解我们项目现阶段、各方面的情况。 知己知彼。古人尚把知己放在了首位，可见其重要性。充分的了解了自己，才会知道哪些方面是我们可以加以利用的，是我们的优势；哪些方面对我们的项目不利，我们要避开，甚至可以将其转化为我们可以利用的优势。 地形地脉分析?区位 北临平门路，太平山风景区 西接外环、张石高速 东至政府新规划路，距古宏庙街不远 南临小白山风景区 地形地脉分析?现状 土地属性复杂，搬迁难度大 地块高差大，最大落差近20米 土地形状不规则，南高北低 土地范围内原生树多 土地范围内有高压线，通讯塔 有污水河道 地形地脉分析?交通 地块与坝岗路、古宏庙街连通 地块距城市快速路500米 有13、18路公交车经过，2、10路距离本地块不远 地块距帝达2.5KM、距瑞都、宝丰超市1KM，2KM内银行、学校林立繁多。 项目是张家口连接坝上、内蒙的咽喉 地形地脉分析?人文、景观 项目临近张家口历史文化发源－大境门 项目临近张家口的主要高等学府－北方学院、张家口教育学院、张家口财经学院、张家口卫校，临近著名小学、中学－一中、二中、三中、九中、十中、十七中、二十中、下东营小学、蒙古营小学、逸夫小学等 项目临近张家口主要文化景区－太平山景区、水母宫、赐儿山，小白山市民公园甚至可以成为本项目的私家园林 地形地脉分析?全图 地形地脉分析?整体 该区域经过几年的发展，众多小区（香江名城国际、缙华苑、绿都花园、天宝花园、永泰花园、平安小区等）相继落成，周边配套也将逐渐完善。 随着居民数量的不断增加，该区域会慢慢形成具有相当影响力的大型居住区 地形地脉分析?SWOT分析 优势 区位优势：张家口西侧的入口地带，门户位置优势明显 景观优势：地块四周景色宜人，绿林丰茂，松林绿柏，四季常青，上风上水，健康养生 交通优势：地块东临城区干道，西接高速西环，多条公交路线，交通四通八达 人文优势：周边学府林立，人文气息浓厚 地形地脉分析?SWOT分析 劣势 地块问题：地形复杂、高差大、地块不规整，增大设计难度，影响采光 观念问题：处于主城区边缘地区，偏远，目前周边配套不能保证。另外小白山地区周边治安情况在前些年一直都不容乐观 拆迁问题：土地属性复杂，本地块其他几家公司家属楼拆迁难度大，妥善处理好拆迁问题，是工程顺利完成的保证 安全问题：项目紧邻道路的车流量大，安全问题很难保证 地形地脉分析?SWOT分析 机会 品质：紧靠小白山、太平山两个自然景区，景观资源的合理开发利用，是项目被大众接受和认可的重要因素 地段：是张家口通往坝上地区，连接内蒙的门户位置，并且这里是各条高速公路入口交汇地带，把交通便利的特点与项目无缝衔接在一起，创造新的需求，从而把我们的项目提高一个档次 投资：周边学校众多，易形成校园区域经济体（比如餐饮，租住，娱乐等），项目与学校一同把该地块做大 需求：2008~2010年拆迁量巨大，各层次客户群数量大，抓住客户的需求心里，是我们必须要做的事情 地形地脉分析?SWOT分析 威胁 市场：全国房地产市场持续动荡，造成一线城市房产交易价格下降，交易量萎缩，2、3线城市也有越来越多的人开始持币观望 项目内有大量电线混乱布局，同时还有移动通信塔，如何合理的对项目内的障碍进行合理的移动和布局，同相关单位协调好，是项目成功的问题之一 地块高低差大，且整个地块南高北低，采光与居住舒适度受到严重影响，合理的在项目内挖土、垫土，成了我们重要的工作 污水渠已经成为建设中的一个重要问题，因该处不能建造住宅，如果不能有效的对污水渠进行处理，将对项目影响很大 地形地脉分析?总结 总结： 如何有效的发挥优势，规避劣势，抓住机会，并且认真对待自身所处的市场。把最终的优势融合在建筑过程和推广过程当中，才能开发出更好的产品，让客户认可。 市场客观研判 回首过去一年房地产市场全国范围内的春光无限，今年很多城市的地产之路却遇到了前所未有的困境：北京一百多处楼盘打折出售，珠广深地区持续降价，无论怎么炒作房子销售率就是上不去。拐点说不绝于耳，有人说，中国房地产的冬天到来了。。。。。。 是什么带来了这一切变化？中国房地产未来的市场还会继续发展吗？ 市场分析?宏观市场 那么我们从以下几个问题来看全国市场： 一、美国次贷危机 二、国内从