沈阳浑南新区地产的项目前期的的策划的方案.ppt

项目位于三环外东陵区满融经济开发区，向北紧邻“十一五规划”的大浑南区和长白岛 沈阳市已形成以传统的沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金廊线形分布的城市界面 项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周边缺乏公共交通配套 长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯； 工农桥——北接南京街； 胜利桥——北接胜利街； 建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计于08年通车。 项目周边缺乏生活配套，未来生活、休闲、娱乐配套依赖于长白岛区域发展，教育配套水平高，但难以全面共享 长白岛目前医院、学校、公交、商业等基础配套数量不足，但规划起点高，未来5年将快速发展； 根据客户访谈：虽然已经于三年前就划入和平区，但是目前对于该岛的认知依然陌生；对该岛的认知停留在城市边缘的概念；对该岛的未来前景认知为高端居住区； 区域内教育配套层次高，东北育才学校、沈阳20中学、134中学均为重点中学，但小学、幼儿园、初中的基础教育部不能跨区共享。 项目现状及四至——地块内部较为平坦，北面临河，西面临铁路，内部有部分待拆民房，周边生活配套匮乏 项目周边的市政路网及配套 公交现状：直接经过项目周边的公交线路只有327路 远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线 项目经济技术指标 1.7的容积率意味着什么？ 于洪区 48个地块 本体资源条件评价 客户目标解析 核心问题分解 近几年沈阳各区相继主动外扩，依各区实力不同，城市外扩呈现多点式格局 沈阳城市外扩的特征： 以各区为单位，各自独立外扩，建设开发速度与本区地位和经济实力直接相关； 由于主要是区域内发展，所以客户群体未发生变化，与原区域的功能相近，楼盘档次类似； 由于政府财政实力有限，所以总体呈现点式发展格局。 满融经济区投产项目众多，人口增长迅速，未来住房需求强劲 房地产市场格局演变及趋势小结 项目的竞争主要来自大浑南区域内的板块竞争 长青板块卖点与客户对比分析 浑南南部板块卖点与客户对比分析 按单盘年销售12万平米推算未来与本项目可能形成长期竞争关系的是长白、于洪（临河）板块，销售期将持续至2016年 新加坡风情花园城 主打新加坡风情，从规划和配套的角度差异化 唯美品格低密社区 理想新城品质社区 土地储备大,成本低,产品价格低; 几乎扮演房地产链条上的各个角色; 擅长开发低密度住宅，其产品以别墅和多层洋房为主 ; 产品创新,运营创新,营销创新,注重品牌建设; 项目规模大,产品配套齐全; 核心竞争项目分析小结 区域周边典型项目客户扫描 阳光100客户描述 万科城客户描述 万科新榆公馆客户描述 唯美品格客户描述 理想新城客户描述 SR.国际新城客户描述 万科新里程客户描述 伊丽亚特湾、新加坡城 区域周边典型项目客户特征总结 受房价挤压，沈阳置业人口呈逐级外扩流向，总体表现出较强的地缘性特征 受城市置业人口流向影响，本项目未来各区域客群强度亦将呈现地缘性特征 从城市格局看，沈阳中高端人群主要集中在和平、沈河区及皇姑、大东和浑南的部分地区 本项目将主要吸引分布在几个重点区域的政府官员、国企事业单位人员、医生、教师及私营业主等中高端人群关注 综合沈阳置业人群地缘性特征和中高端客户分布特征，锁定本项目目标客户区域特征 依目标区域内客群特征，将本项目目标客户类型进行细分 城市中产精英——客户特征 桃仙机场2006年运输飞机起降4.8万架次，增长13.6%;平均上座率79%以上；机场旅客吞吐量534万人次，增长17.2%； 2006年末私人汽车保有量28万辆，增长48.2%； 外来商家蜂拥入沈：西武、星巴克、宜家、恒隆、华润万象城…… 2006年第三产业57.4万人，增加3.4%； 2006年非公有制经济增长18.8%，占GDP的62%，十一五规划目标为70%； 十五期间，会计、律师和科技等服务领域技术市场交易额年均增长15%； 城市权力阶层——客户特征 城市权力阶层——置业偏好 访谈摘要客户写真 价格敏感性较低，占据稀缺地段、优势资源以彰显身份 有一定经济实力，对生活质量要求不高，置业投资谨慎、保守 访谈摘要客户写真 有一定积蓄和稳定的养老福利，生活相对简朴；对社区环境和基本生活配套的齐备十分关注 访谈摘要客户写真 经济飞速发展、省会城市中心化是沈阳房地产市场吸引外地客户的根本原因 访谈摘要客户写真 总结六类客户的细分需求 总结六类客户的细分需求 典型中产阶层客户描摹关键词—— 适度附加 追求环境 渴望标签 城市中坚的享乐中产 ——一群享受生活的人 核心问题分解 项目核心竞争力分析 项目核心竞争力体系梳理 城市精英阶层对于居所功能的潜在需求解析 本项目的产品策略：低密+适度附加和创新+配套 本项目产品形式定位 本项目整体客户定位回顾 本项目主力客户细分 我们希望通过案例分