物业管理的项目管理.pptVIP

需要“狼性”的管理团队、需要“更规范化、精细化”的管理体系、优秀的管理人员 具有灵活的经营与管理头脑。务实的创新意识、执行力、团队凝聚力、预见性、主动性、良好的内部和外部沟通等能力的复合型管理人员 一头绵羊带领一群狮子，敌不过一头狮子带领的一群绵羊。 这是为什么？ 需要优秀的管理人才（领导）！ 领导是一种关系。简单地说：“领导就是要带领其他人走到他们从未走过的地方、就是我们如何很好的在一起工作”。 项目管理的优劣除了硬件配置因素外，与管理这个项目的人有着直接关系。一个优秀的管理人员需要比跟随者更加敏锐眼光，因为“看到”所以“相信”，这样的领导自然而然就会用“看到”的现状不断修整管理、服务过程中不精细、不具备实际操作的错误，当然还需要坚持。 做一个游戏 ﹛（A×2 ） ＋5﹜×50＋B＋365－615＝? A: 代表个人幸运数 B：代表你自己的年龄 比如：﹛ （5×2）+5﹜×50+37+365-615＝537 从游戏中领悟到优秀的管理者必须具备怎样的素质和能力？ 言行一致。 坚持原则，成为员工的表率。 为员工制定明确的具体目标；告诉员工一定时期内的工作前景。 较好地掌握了交际和沟通的艺术。 让下属感到公平；给下属一种主人翁的感觉。 善解人意，体贴别人；能够尽可能多地给员工一些帮助。 善于决策，具有有效解决问题的能力。 意志顽强；和下属一起分担风险。 致力于创新。 不断提高自身的人格魅力。 万丈高楼平地起，下面我们从前期介入开始共同学习、探讨项目管理的全过程。 前期介入阶段。站在业主角度、过往楼盘经验角度、绿色/环保/节能角度、开发商利益角度向开发商提出房屋布局、公共区域功能划分、园林景观、公共设施设备配置等建设性意见，为后期物业服务打下良好的基础，当然这里还包括销售环境营造。 我们以××项目作为突破口，从工作误区中解析前期介入工作的重要性。如：共有面积与专有面积关系处理不合理、园林景观设计瑕疵、没有设计公共卫生间/生活垃圾房、非机动车坡度过大、照明回路少、中水利用设施不全、路面施工工艺差、硬件功能与实际出现差异……其实这些问题都可以避免，犹如前面所说的“人的问题”，我们的管理人员缺乏前期介入工作经验，不知道前期介入从何处下手或者是提出了一些建议没有得到开发商认可（没有阐明建议的要点和实际数据）受到挫折而没有勇气全面贯彻公司前期介入思路，甚至得过且过…… 前期介入工作包括： 人力资源配置、预算、成本控制、费用收取 1.根据《投标文件》编制人力需求计划，报呈公司领导审批以及人员招聘 2.根据《投标文件》编制项目预算，报呈公司领导审批并严格按照审批预算有效控制成本 3.按时向开发商发出请款申请 销售现场工作要点 1.培训员工了解楼盘基本状况 2.培训员工知晓物业服务方案，为潜在业主描述以后管理模式 3.正确设立工作岗位，标准化的服务为开发商楼盘销售、公司服务品质树立社会形象 4.向开发商、购房客户提供准确物业咨询 5.配合开发商促销活动 工程介入工作要点 参与建筑方案设计。建筑初设、建筑施工图设计、园林方案设计及园林施工图设计评审，工程前期介入重点关注公区水景设置、照明电器配置、停车场、商业配套与住宅关系的处理、空调机位、游泳池、公共设施设备选型、屋面/立面防水、园林景观、楼栋外立面等。 对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，供项目开发公司参考，涉及以下方面内容： 1.物业的设计使用功能合理性（如：电器回路控制、停车场管理系统、商业配套与住宅关系处理、设备选型、空调机位、园林景观等）； 2.物业设施设备在后期管理中的适用性； 3.防盗报警系统和消防设施设置、选材和布局的合理性； 4.对总平各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议； 参与设备选型及安装方案审定： 1.避免因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患； 2.设备型号、技术参数适合物业配套使用要求； 3.安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。 尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。资料包括： 1.项目批准文件； 2.用地批准文件； 3.拆迁资料； 4.房屋分户产权清册； 5.竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套纸)； 6.地质勘察报告； 7.水、电、气等相关工程合同及开、竣工报告； 8.图纸会审记录； 9.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理录)； 10.隐蔽工程验收签证； 11.沉降观测记录； 12.竣工验收证明书； 13.钢材、水泥等主要材料的质量保证书; 14.新材料、构配件的鉴定合格证书; 15.水、电、气、视、讯、卫生洁具、消