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平安不动产投资逻辑：在房地产领域侧重财务投资|平安保险|房地产|资产管理 　　“保险+房地产”样本：隐形巨头平安不动产投资逻辑 　　余燕明，周丽 　　一个月前，平安寿险委托19亿港元资金认购了旭辉控股集团（00884.HK）股份，成为这家房地产商的第二大股东。 　　但这还不是平安保险与旭辉控股捆绑合作的全部。同一时间，平安保险旗下的地产业务平台“平安不动产”承诺向旭辉控股投资约100亿元人民币作为项目层面战略性投资，对双方都认可的潜在房地产项目开发经营，共同开发、获益。 　　深圳一位商业银行人士向《中国经营报》记者提供了一份平安不动产与多家境内大型房地产公司合作情况的表单，平安不动产以“债权+股权”形式投资了这些地产商参与的房地产开发项目，其与龙湖地产的合作规模达到了107亿元，与招商地产的合作规模为98亿元，与金地集团(12.150, -0.36, -2.88%)则合作了最多数量的开发项目。 　　一些服务机构的业务部门将平安不动产归类为金融机构，而非房地产企业，原因是平安不动产作为平安保险的核心子公司承担集团房地产投资、管理和运营的渠道和载体，但对外合作主要是为其他地产商及房地产项目融资。 　　平安不动产2016年业绩报告显示，该公司投资长期股权、资管计划、信托产品和委托贷款等金融工具获取的投资收益超过了公司业务收入。 　　两大板块、九项业务 　　到2016年底，平安不动产实际上已经是一家管理资产规模达到2225亿元人民币的地产业务平台，平安保险将其定位为“集团保险资金投资不动产的主渠道”以及“第三方不动产投资资金管理者”，因此资产管理和不动产投资是平安不动产的两大主要业务板块。 　　其中，资产管理业务主要是接受平安集团子公司和外部第三方的委托提供不动产投资顾问服务和资产管理服务，主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问以及基金管理业务；不动产投资业务则是公司利用自有资金进行不动产投资，主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资以及海外投资五项业务。 　　平安保险及其子公司委托平安不动产进行土地和成熟物业项目收购，平安不动产以此获取投资顾问费用，2016年公司14.5亿元业务收入里，投资顾问费收入占比26.44%；同时，平安保险大部分成熟商业写字楼的运营管理，也委托给平安不动产，其从中获取资产管理费收入，去年这项收入占比为8%。 　　平安不动产在2016年为平安保险运营管理了上海平安大厦、上海中国平安(73.810, 3.30, 4.68%)金融大厦、北京平安国际金融中心、深圳城市广场等32处商业物业项目，这些资产属于平安寿险、平安产险、平安信托等关联方。 　　这家公司还可以为平安保险及其他第三方提供工程管理服务，其对在建不动产提供工程规划、建造、施工及装修改造等服务，从中获取工程管理费收入。平安不动产相继为上海绿地国际广场和深圳城市广场等大型商业项目提供了工程管理服务，目前公司名下最大的在管工程项目是深圳平安金融中心。 　　除了委托管理平安保险及其子公司的商业项目，平安不动产也利用自有资金投资开发写字楼项目，今年公司在杭州、北京、深圳等8个城市投资开发了11个写字楼项目，公司计划总投资多达124亿元，累计已实现投资47亿元。 　　平安不动产进一步承租了北京中国平安金融中心、深圳平安金融中心写字楼项目以及上海静安8号酒店公寓等，对外转租和提供物业管理服务，收取租金及物业管理费。2016年平安不动产承租商业物业对外转租的租金收入占比36.5%，这项收入是平安不动产当年收入占比最高的业务。 　　工业物流和养生养老业务上，平安不动产仍在投入期。今年，平安不动产在建工业物流项目8个，主要集中在杭州、青岛、成都、天津等城市，计划投资总额接近31亿元，截至今年一季末完成了约17亿元投资；平安不动产在建的养生养老项目为计划总投资19亿元的浙江桐乡养老养生度假项目，目前已经完成投资额9.35亿元。 　　平安不动产设立私募基金投资其他房地产项目，到今年一季度末，平安不动产管理了12支房地产投资基金，合计管理基金总规模134亿元，管理费率介于筹资规模的1%~1.5%。比如其管理的磐石1号私募投资基金设立初始总投资规模超过76亿元，主要投资平安不动产及其指定方持有管理的商住类项目的债权或股权。 　　除了利用房地产基金入股项目公司投资住宅开发项目，平安不动产还通过资管计划、信托产品及委托贷款投资住宅项目。2016年底公司通过这类方式投资住宅开发项目的金额合计也超过了100亿元，收益率介于3%~11%，期限大部分集中在1年以内，投资标的包括深圳平嘉、深圳联新等平安不动产子公司及关联方，这些企业在北京、上海等地获取了大量土地开发项目。 　　平安保险作为投资退出渠道 　　作为平安保险不动产管理和投资的主要载体，平安不动产在资