未央路项目市场部分.pptVIP

这就是我们想要的！！！ 核心客户 重要客户 偶得客户 来源：城北及城东客户为主 职业：精英白领、高层管理、私营业主、企业主、公务人员 目的：追求高舒适的居住品质 年龄：25-40岁 收入：家庭年收入30万元以上 社会中坚阶层 来源：西安市区及省内其他城市 职业：生意、贸易、业务、大型企业员工 目的：改善居住环境+投资置业 年龄：25-50岁 收入：家庭年收入20万元以上 特征：崇尚新事物，注重房产增值功能，看重项目的地段属性 新富阶层+投资客户 其他目的客户 客户定位——中高端客户人群 PART5 价格体系 片区价格 片区价格承受力 价格天花板 权重：70% 相似产品参照 正规价格比较 理性价格空间 权重：30% 客户指导 心理价格指导 心理价格空间 基准价 (70%片区价格+30%相似产品) 临界精准价 (客户指导*X%变量） 注：以片区价格与相似产品价格做为参照预估基础价格 价格指定三维方阵 片区价格 片区价格承受力 价格天花板 权重：70% 项目 产品（㎡） 价格范围（元/㎡） 凤城尚街 50——100 6200——6600 弘和美邻馆 68——130 6100——6400 片区价格 90——110 6200——6500 对比 城中村改造、拆迁阶段 资源缺乏-12% 超性价比有一定优势+5% 占据地铁2、4号线+6% 对比 对比 片区价格来看，本项目预估为比片区价格-1% 6138-6435元/㎡ 价格指定三维方阵（片区价格） 本项目产品定位为紧凑实用的超性价产品，选取的参照项目为泛区域同类产品项目 项目 产品（㎡） 价格范围（元/㎡） 双威理想城 49—108 7000—7500 海棠花园 21—136 6900—7600 同类产品价格 80—140 7200—7300 对比 项目接近未央中轴、城运 公园资源-5% 成熟商业配套高于本项目当前配套 -8% 总体开发规模基本相当、项目未来开发占有+3% 对比 对比 同类产品价格来看，本项目预估为比同类产品价格 -10% 6480—6570元/㎡ 相似产品参照 正规价格比较 理性价格空间 权重：30% 价格指定三维方阵（参照产品价格） 片区价格 片区价格承受力 价格天花板 权重：70% 相似产品参照 正规价格比较 理性价格空间 权重：30% 基准价 基准价格=70%片区价格+30%相似产品 6240—6475元/㎡ 价格指定三维方阵——基准价格 6138-6435元/㎡ 6480—6570元/㎡ 原始基 础价格 同策团队操作信心+2% 现场展示有效拉升+3% 营销推广全面拉升+3% 区位价值提升拉升+2% 市场正常升值拉升+2% （临界价格=原始基础价格* （1+12%）） 临界价格估值 6988-7252元/㎡ 6240-6475元/㎡ PART1 项目分析 地块认识——经济技术开发区，项目地块较分散 凤 城 八 路 未 央 路 太 华 路 地块参数 宗地面积 70亩（共4块） 建筑面积 约25万平米 容积率 住宅≤5.5 综合≤7 1.2#地 3#地 4#地 凤新路 规划路 规划路 常青路 规划路 本案 地铁2、4号线提升地块区域价值 地块周边配套——行政中心，自然资源丰富 新火车北站 城市运动公园 新市政府 张家堡广场 本案 地块优劣势 综合评定：地块区位优势明显，周边可依托自然及市政资源丰富，但项目周边生活便利配套不完善， 因此我们需要从进一步的市场中寻求项目地块利益最大化有效途径，突围市场。 优势 劣势 项目思考 项目自身地块较分散，返迁面积较多； 项目的自身规划和周边环境决定了项目的产品线不宜做的过于丰富，应尽可能结合经济技术开发区位优势开发符合区位价值的产品； 项目的区位优势与依托资源无疑是最大的卖点，因此在营销中势必需要将此放大，以最大限度地满足消费者的心理需求； 结合地块实际条件，同策认为，中高端品质住宅应当是项目最合理的定位。 PART2 竞争盘点 该来的，终究躲不掉 宏观背景——“限购令”细则解读 限购政策 1 自《通知》发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 停购政策 2 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。 二套房贷 3 对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房