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一、广州市房地产市场分析 1、市场总体形势分析 随着经济形势的好转，承接去年广州房地产市场稳定发展的大好形势，今年以来，广州房地产市场继续呈上升兴旺趋势。从现时的交易情况统计数据来分析，2001年1-9月，市场的新增供应量为470万平方米，其中，原八区的可预备售面积为283万平方米，比去年同期减少28.89%，可见，从今年2月份提高商品房预售条件以来，市场的新增供应量得到较好的控制。另一方面，房地产投资保持快速的增长，今年1-9月份，全市十区商品房的成交量为598万平方米，成交金额为287亿元。其中，原八区成交面积为406万平方米，比去年同期增长1.25%，说明市场有效需求旺盛，市场持续稳定发展，开发商对今年的市场形势充满信心。 另外，1-9月二手成交总量为296万平方米，原八区成交161万平方米，剩余的大部分市场由番禺占领。二手市场的高速增长，将会进一步带动整个房地产市场。值得一提的是，今年1-9月番禺区的商品房成交总量居于各区之首,一、二手分别达到155.87万平方米和107.05万平方米，分别占全市成交总量的26.07%和36.17%，从目前华南板块楼盘的热销状况看来，2001年番禺区的成交量将稳居榜首，据专家分析，今年商品房市场的成交量将超过1000万平方米，扣除300多万平方米左右的二手市场成交量，一手市场成交量估计将超过700万平方米。从广州原八区1-9月成交的情况来看，预售商品房成交总量为406万平方米，与上年同期相比增长1.25%，看来今年原八区的总成交量增长大幅度增长的可能性不大，加上年底番禺区将会有新货不断上市，原八区的一手市场将会面临较大的市场竞争，一手市场增长的主要区域将会集中在番禺区。广州原八区的楼盘要想在市场求得突破，必须“截流”住相当一部分前往华南板块置业的客户群。 2001年1-9商品房预售情况 面积单位：万平方米 金额单位：亿元 2001年1-9月 2000年1-9月 增长 全市批准预售商品房面积 其中：八区 470 283 - 398 - -28.89% 预售商品房成交登记面积 其中：八区 598 406 - 401 - 1.25% 预售商品房成交登记金额 其中：八区 287 228 - 225 - 1.33% 全市二手楼成交登记面积 其中：八区 296 161 - 83 - 93.98% 全市二手楼成交登记金额 其中：八区 80 60 - 37 - 62.16% 2001年1-9月商品房成交情况 面积单位：万平方米 全市预售商品房成交登记面积 全市二手楼成交登记面积 1-6月份 全市 八区 全市 八区 384 367 180 96 7月份 69.1 49.5 34.9 23.5 8月份 69.3 39.4 28.6 19 9月份 75.6 40.1 52.5 22.5 合计 598 406 296 161 （数据来源：广州市房地产信息中心、方圆物业市场研究部） (1) 供应量减少 今年1-9月，广州市十区批准预售的商品房项目289个，可预售总面积为470万平方米。其中原八区批准预售的商品房项目共155个，可预售总面积283万平方米，比去年同期减少28.89%，广州市商品房投资比去年同期增长11.75%，商品房新开工面积比去年同期增长31.13%，开发商对今年的市场形势有充分的信心。 (2) 预售商品房成交稳定增长，二手楼成交继续大幅增长 今年上半年全市十区商品房成交量为598万平方米，成交金额为287亿元。其中，原八区的商品房成交量为406万平方米，比去年同期略增1.25%，而新建的番禺区增长幅度较大；上半年登记成交的面积接近同期批准预售面积的1.43倍，而且年底仍将有增长的势头；另外，由上表数据分析，广州市二手楼交易活跃，其中二手楼交易继续高速增长，其中，原八区的二手成交总量比去年同期增长93.98%，将推动一手市场的发展。值得注意的是，今年1-9月，番禺区的商品房成交量及二手房屋成交量均位于各区首位，分别达155.87万平方米和107.05平方米，不可否认，番禺区的楼盘确实是市区楼盘的强劲竞争对手。 (3) 成交价格止跌回升 从广州市房地产管理局登记成交均价所反映的楼市价格变化趋势上看，到第3季度末，多层和高层住宅的价格多出现了回升的趋势，其余各类商品房的价格与去年同期同比有不同程度的上升。其中，高层住宅的价格经过1、2季度的大幅度波动之后，到了第3季度逐步稳定在5243元/平方米左右，比上一季度上升了7%；而多层住宅的价格比较平稳，基本上维持在4000--4500元/平方米左右。 2001年1-3季度广州市商品住宅成交均价走势 2001年1-3季度广州市商铺及写字楼成交均价走势 2、分类商品房市场分析 （1）、住宅市场