爱登堡研发中心项目投资建议-(最终稿).docVIP

爱登堡研发中心项目投资建议 一、项目基本情况 （一）项目转让方概况 “爱登堡研发中心”为爱登堡（厦门）实业有限公司资产，该公司是由爱登堡（中国）有限公司于2009年在厦门注册成立的全资子公司，企业法人营业执照注册号：350298400011234，注册资本为10250万元；法定代表人：田启明；注册地址位于福建省厦门市湖里区禾山街道园山综合楼五层。 （二）项目状况及所处区位： 1.项目状况： “爱登堡研发中心”位于厦门湖里区湖里钟宅、岐山路以西，该地块土地房屋权证号为“厦地房证第”，总用地面积13349.38平方米，使用权类型为出让，批准土地用途为办公（自用），批准使用期限为2006年10月24日至2056年10月24日；地面建筑层数为7层、2层、10层，其中7层为研发办公楼（A部）、2层为多功能厅（B部）、10层为集团总部办公楼（C部），总建面积36737.5平方米（含地下室），结构质式为框架结构，批准房屋用途为办公。 项目各层面积及层高情况如下： 研发办公(A部) 建筑面积 层高 多功能厅(B部) 建筑面积 层高 集团总部办公(C部) 建筑面积 层高 负1F 　 4.7 负1F 　 4.7 负1F 　 4.7 1F 1430.41 5 1F 1239.14 5 1F 1957.49 5 2F 1468.96 4.8 2F 1558.28 7.2 2F 1651.65 3.6 3F 1428.36 4.8 屋面 67.2 3.6 3F 1809.19 3.6 4F 1422.8 4.8 　 　 　 4F 1769.19 3.6 5F 1422.8 4.8 　 　 　 5F 1769.19 3.6 6F 1422.8 4.8 　 　 　 6F 1769.19 3.6 7F 1422.8 4.8 　 　 　 7F 1769.19 3.6 屋面 120.96 3.6 　 　 　 8F 1612.19 3.6 　 　 　 　 　 　 9F 1452.19 3.6 　 　 　 　 　 　 10F 1295.19 3.6 　 　 　 　 　 　 屋面 129.01 2.7 小计 10139.89 　 　 2864.62 　 　 16983.67 　 合计 地上建筑面积 29988.18 地下建筑面积 6749.32 总建筑面积 36737.5 车位 168 注：因出让方提供资料不全，以上数据为我司根据所掌握图纸重新测算。地下建筑面积暂按6749.32平方米，车位按照每个40㎡计，则共计车位168个。 2.项目区位： 该项目位于安岭路与岐山路的交界处，位于安岭路北面，岐山路西面，西至厦门盈晟纺织科技有限公司，北至厦门新希阳纳米织物科技有限公司，项目位于湖里高新技术园区内。 3.项目建设现状及周边、交通情况： 该项目周边写字楼、总部大楼林立，三六一度、乔丹、泉舜集团、亿华科研中心等皆聚集于此。距离距离云顶北路约300米，距离红星美凯龙约900米，距离高崎机场约2.5公里，距离集美大桥约3公里，交通环境较为便利。 二、经济分析 （一）项目现状与收购改造说明 现该项目已建部分总建筑面积约36737.5平方米（含地下室），可作为办公写字楼进行出租；截止2014年5月5日，该项目三栋楼均已封顶、框架呈现，并且10层集团总部办公楼（C部）完成落架、外立面已呈现。 该项目出让方将以公司股权转让的方式进行，根据出让方的报价，该项目的实收价格为8800元/平方米（含地下室面积）；项目股权持有方为香港注册企业，若按收购外资企业流程进行，根据收购股权的税收规定，我司需缴交代扣代缴企业所得税为合同价格的10%；根据与评估公司的沟通，该地段土地市场楼面价格为4500元/平方米（不可分割出让）或5500元/平方米（可分割出让），我方若收购该项目需补缴土地差价。 （二）区域写字楼地价、租金及售价参考 2013年区域写字楼地块出让参考 地块编号 占地面积 （㎡） 总建面积 （㎡） 总地价 （万元） 楼面地价 （元/㎡） 2013P04 6684.968 13000 3830万 2946.15 2013P05 8074.183 20000 6000万 3000 2013P06 6643.220 16700 5010万 3000 2013P07 5967.804 14400 4320万 3000 以上地块皆处于湖里高新区内，从其拍卖情况中的出让楼面地价来看，本项目可参考楼面地价约3000元/㎡。 区域写字楼租金参考 区域 户型 租金 （元/㎡·月） 月租金 （元/月） 楼层 装修水平 湖里高新区 复式130㎡ 34.5 4500 8F/9F 精装 湖里高新区 复式86㎡ 29 2500 7F/9F 湖里