2010年济南齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案.pptVIP

小结——我们致力于打造什么样的项目？ 项目定位 项目整体 市场形象 住宅部分 市场形象 商业部分 市场形象 城市心街口.国际现代生活区 城市心街口.现代精工美宅典范 配套为主兼具综合功能的区域辅助性商业 目标客群 依赖中心城市的地缘性改善型客户 我们的思路 项目 单位 量值 建设用地面积 ha 2.310 总建筑面积 ㎡ 99792 其 中 地上总建筑面积 ㎡ 65142 其 中 住宅建筑面积 ㎡ 57366 配套公建面积 ㎡ 7776 地下总建筑面积 ㎡ 34650 地上容积率 2.82 地下容积率 1.50 绿地率 % 35% 建筑密度 % 20% 商品房停车率 % 80% 回迁房停车率 % 30% 公建部分停车率 1个/100㎡ 项目地块经济技术指标 项目一期经济技术指标 项目 单位 量值 地上建筑面积 万㎡ 2.83 其中 住宅建筑面积 万㎡ 2.39 户数 户 304 配套公建面积 万㎡ 0.44 地下建筑面积 万㎡ 0.53 其中 储藏室面积 万㎡ 0.18 车库建筑面积 万㎡ 0.35 停车位 个 136 经济技术指标拆分 由项目地块经济技术指标和一期指标，分解出项目二期经济技术指标 项目 单位 量值 地上建筑面积 万㎡ 3.68 其中 住宅建筑面积 万㎡ 3.35 配套公建面积 万㎡ 0.34 地下建筑面积 万㎡ 2.93 其中 储藏室面积 万㎡ 0.36 车库建筑面积 万㎡ 0.84 商业建筑面积 万㎡ 1.73 二期住宅面积约为3.35万㎡，预计以1栋三单元18层和1栋两个单元23层的建筑单体构成，具体推算由后面户型配比详细分析。 经济技术指标拆分 商品房2#楼，延明湖北路排布，受噪音污染严重，底层沿街商业，对住宅品质有一定影响，建议设计两个单元两梯四户户型。其中两户纯南向户型有较好的景观资源。将高层建筑排布在明湖北路沿线，一来可以打造挺拔的建筑型式，同时也可以有效减小城市噪音对社区内部的影响。 商品房1#楼在社区内部西南角，相对安静，北向景观资源好，建议设计18层一梯两户入户花园户型，打造多样化产品，提高小区品质。 住宅建筑布局建议 交通动线建议： 在历山路和明湖北路分别设置人行出入口和车行出入口，小区内部人车分流；结合小区中心景观设计人行交通动线。 地下车库出入口 交通动线组织建议 人行出入口 人行交通组织 小区主要出入口 区域内建筑风格回顾 区域内多为年代较早的居住区，均为多层建筑，没有建筑风格可言； 商品房以明湖天地和保利芙蓉为代表，建筑型式以小高层、高层为主； 建筑风格有古典主义、现代风格两种，但表现手法一般，整体形象高度 不够，无法给人带来视觉上的冲击。 明湖天地实图景 保利芙蓉实景图 建筑风格建议 本项目建筑风格建议 现代主义建筑风格（ Modernism Style ） 建议理由： 风格没有绝对的好与坏，只有适合或者不适合。不同的风格代表着不同的建筑文化与底蕴。 一般的理解，现代主义建筑风格相比其他风格，更简单轻松，舒适自然。强调时代感是它最大的特点。 与项目毗邻的保利芙蓉，为现代风格建筑，市场接受度较好，但项目品质一般。 我们的项目，定位高端社区，体量不大，选择现代风格，更易于凝练硬朗，营造挺拔的社区形象。 目前区域内，真正高品质的现代住宅项目还没有出现，有利于我们抢占市场先机。 建筑风格建议 现代主义建筑风格示意 简洁的线条造型 简约、实用又富有朝气的生活气息 建筑风格建议 现代主义建筑风格示意 以体现时代特征为主，没有过多的装饰 造型比例适度，空间结构明确美观，外观明快、简洁 建筑风格建议 产品类型 户型 面积区间（销售面积） 户型配比（套数比） 18层高层 舒适型三居 130—144㎡ 145—155㎡ 33% 创新户型 （三叠高厅） 145—155㎡ 200—220㎡ 5% 23层高层 舒适型二居 90—100㎡ 31% 经济型三居 105—120㎡ 31% 建议理由： 客户需求：针对改善型需求，户型尽量舒适，130以上舒适户型达38% 客户需求：针对为子女购买婚房的需求，同时为适度控制总价，舒适两居及经济三居各做31% 项目本体：可售住宅量较小，适合对客户进行圈层，户型区间不易过大 市场竞争：舒适两居及舒适三居均相对缺乏 户型配比建议 户型配比建议 竞品户型配比与本案预设户型配比对比 创新户型详解——三叠高厅户型 上图为三叠高厅创新户型的剖面图。黄色区域为三叠高厅的下层户型；枚红色区域为三叠高厅的上层户型。 入户门 入户门 户型创新建议 创新户型详解——三叠高厅户型 三叠高厅，4.2米的挑高客厅，三错层的结构空间都令使用者在高层中即可享受别墅级的空间尺度 每三层两户，下面一户可以享