天长市广陵路项目调研报告第二部分.pptVIP

长泰国际—项目图片;天弘·滨湖城—基础数据;天弘·滨湖城—项目图片;;;;;;本案周边在售项目的户型配比-续;本案周边在售项目销售表价;通过对本案地块周边楼盘及天长市在售项目的调研，得出以下结论： 1、目前在天长市市场上在售的楼盘中，户型面积一般以100－120㎡的三房最为畅销，物业类型以高层为主，小高层为辅，多层稀少。有少量楼盘包含有别墅类物业；在售楼盘建筑风格多样化，有：西班牙式风格、法式风格、简欧风格等。也有少量楼盘在设计规划上有明显失误，如在弘滨湖城，别墅物业在中间，四周均为高层； 2、天长市房地产市场整体还处在稳步的发展过程中，本案周边楼盘目前销售价格在3300-4300元/㎡，同时通过调查发现，本案目前周边约有70万平米的可售量，按一年销售35万平方米静态计算，目前可售量需要2年时间才能完全消化，考虑未来三年随着土地的出让及开工量，可案未来周边的销售竞争压力较大； 3、天长市现阶段购房客户核心客户群体以市区及各乡镇的私营业主、个体户为主，重要客户群体包括公务员、市区各单位职工、民营企业高管及外出务工人员返乡置业； 4、天长市各楼盘营销推广主要以DM单派发、短信发送、电视字幕广告、公交车车厢广告为主，少量户外大牌广告。营销活动有老带新、新客户购房享租房补贴等，活动类型较为丰富； 5、被调查项目周边小区大多以学区、环境、基础设施、配套、建筑风格、房屋质量以及楼盘内部的园林景观为项目卖点； 6、在未来发展层面，随着天长市城市化进展的推进，特别是随着当地居民消费观念的成熟，乡镇客户必将从目前的总价型消费向产品型消费转变，高层去化难的困局将得以缓解。;天长市印象;访谈实录;访谈实录;访谈实录;访谈实录;1、消费者区域特点： 1）高档楼盘市区消费者比例较高，特别是公务员和优质事业单位职工； 2）低档楼盘乡镇购房者比例较高； 3）新盘市区消费者比例较高，后期推出时乡镇比例较高； 4）公务员比例的高低是楼盘档次高低的的风向标； 目标消费者区域比例 市区机关政府公务员20％市区人员（包含事业单位）40％乡镇人员（包含乡镇公务员）40％ 2、目标消费者职业比例 1）主力目标人群：城市中坚收入阶层，他们是： 市区及乡镇政府公务员；银行、学校、电信、医院等事单位职工；市区及乡镇私营业主、个体户；大型民营企业管理阶层及市场拓展、销售人员； 2）次主力目标人群：城市化进程带来的购买力;天长下属乡镇的私营业主、个体户； 外出打工人员； 其它； 3) 主力目标人群：城市中坚收入阶层，他们是：市区及乡镇政府公务员；银行、学校、电信、医院等事单位职工；市区及乡镇私营业主、个体户；大型民营企业管理阶层及市场拓展、销售人员； 4)次主力目标人群：城市化进程带来的购买力;天长下属乡镇的私营业主、个体户；外出打工人员； 其它； ;3、目标消费群体分析/消费者特点 1) 市区机关政府公务员及事业单位职工 主要客户年龄集中在30-45岁之间，一般为三口之间，夫妻都有稳定工作，基本已有住房，购房多为二次置业，升级换档现有住房，需求面积基本在110-140平米左右的三房及以上，普遍为自住，一般通过按揭买房（有住房公积金）。 2) 市区大型民营企业职工,私营业主和个体户 主要客户年龄集中在25-45岁之间，购房呈现两极分化的趋势：低端客户主要消费90平米的两房，用途基本为婚房（两口之家），房款基本为自筹或双方父母提供；高端客户需求为110-140平米的三房及以上，用途为和父母及家人居住。 3) 乡镇私营业主和个体户外出打工人员 多为送子女进城读书、或为子女购置婚房。目前乡镇居民购房主力以铜城、汊涧、安乐几个镇居多；主要需求为110-120平米的三房及以上，用途子女居住，但要有客房。 ;天长市印象;项目区位评述——位于天长市东南，项目分为两个地块，不是城市住宅发展主流城区，地段认知度较弱，周边尚无成熟社区交付并使用，在建回迁安置小区较多，区域居住氛围较差。;地块周边环境评述——地块位于天长市城东南，周边环境较差，尚无成熟住宅区，配套生活设施很不完善。;项目周边交通评述——道路交通较为便捷，主要道路干线道路为平安路、广陵路、万寿路、天佳路，通往城市商业集中区及政务新区。目前尚无公交车通行。;地块交通通达性较好，主干道有平安路，通往城区。广陵路、炳辉路通往政务新区。;地块一现状评述——目前地块内有农田及居民自建房，形状总体较为规整，绿化环境较好。;地块二现状评述——目前地块内有农田及居民自建房，形状总体较为规整，绿化环境较好。;地块周边未来规划;地块周边企业分布;地块周边回迁、安置小区简介;千秋小额贷款金融营业办公室概况;项目地块学区归属;天长市第四中学简介—— 天长市第四中学 位于安徽省天长市二横南路151号, 是一所从事普通中学,自建校以来，县委、县政府高