世联唐山小南湖项目整体定位及物业发展建议成果汇报第四部分.pptVIP

情景洋房主要为5层半建筑： 首层面积：150平米左右 二层面积：140平米左右 三层面积：130平米左右 四层面积：130平米左右 顶层面积：180平米左右 本案可以借政府打造生态住宅示范区之势，在成本控制的前提下适当引入住宅科技系统，改善居住环境 热源利用系统 垃圾生化处理系统 生态水处理系统 生态绿地系统 房屋呼吸系统 房屋保温系统 产品设计系统 太阳能利用系统 人造净水湿地系统 反渗透 中水处理 现场氯处理和UV处理 生态节能系统 单方成本增加 本项目 社区 系统 垃圾生化处理 约10-30 建议采用 生态水处理 约20-30 建议采用 生态绿地系统 约10 建议采用 产品 系统 房屋呼吸系统 约150 部分标杆产品采用 房屋保温系统 约30-50 建议采用 盘点目前市场中增加住宅宜居性、创造产品溢价的居住系统，有选择的应用到本项目中，提升居住舒适度 综合考虑成本投入、市场平台和开发目标，本项目建议引入部分住宅科技系统如下： 项目分期开发建议 8 项目分期开发—— 实践。 根据区域发展不同阶段的特点和项目各阶段的开发目标，项目分期客户策略与产品策略也随之发生变化 第一阶段 第二阶段 第三阶段 关键词 树立形象 回现 品牌兑现 背景 区域发展刚刚起步，房地产价值认知相对陌生 区域房地产认知明显改善 其它项目启动，高端配套相继投入 区域价值基本形成 内部项目大量增加，成为市场上的开发热点 目标 项目标杆化/奠定高形象 项目规模化/快速回现 实现高额利润/建立品牌 阶段卖点 湖景、独栋楼王、纯别墅社区 水岸别墅社区、城市中央公园 稀缺湖景、成熟中央别墅区里的低密度物业 客户策略 顶级财富阶层进场成为意见领袖，树立项目高标准、高形象； 主流财富阶层实现项目启动资金的需求 入门级财富阶层、主流财富阶层完成项目整体开发资金需求，形成项目规模 主流财富阶层实现区域成熟与社区成熟带来的高溢价 产品策略 独栋别墅树立标杆，建立别墅标准 联排别墅建立社区化概念； 洋房回收项目资金，形成规模化效应 联排别墅实现区域发展及社区化溢价利润，树立项目品牌 项目分期开发建议，鉴于唐山市目前在售高端项目年销售量为8-10万㎡，预计本案开发周期为3年 分期 位置 产品形式 建筑面积 百分比 一期 A地块 独栋 0.5万㎡ 9.5万㎡ 37% 联排 9万㎡ 二期 B地块 洋房 7万㎡ 7万㎡ 27% 三期 C地块 独栋 0.5万㎡ 9.1万㎡ 36% 联排 8.6万㎡ 合计 　 　 25.6万㎡ 100% A B C * 经济测算 测算假设及说明—— 本测算基于世联建议的产品方案，取值根据唐山市场现状，取值较为保守，主要目的为评估项目收益能力，仅供参考： 土地成本：土地成本按150万元/亩计算； 销售价格与递增：产品价格以目前市场的平均价格为依据，保守估算（独栋1.2万元/平米，联排1万元/平米，洋房0.8万元/平米）。同时根据唐山市场整体情况，设定售价每年递增5%； 施工与销售进度：根据项目开发分期策略，设定开发周期为3-3.5年，模拟开发与销售进程（每年施工量约10万平米左右，年销售量约8-9万平米）； 资金来源：假设资金来源全部为自有资金，不发生财务费用。 规模指标——根据世联建议方案，总占地约40.5万平米，总规模可达到26.9万平米 指标 数值 单位 占地 405400 平方米 总建面积 268800 平方米 容积率 0.66 独栋别墅 10000 平方米 联排别墅 176000 平方米 洋房 70000 平方米 会所 2000 平方米 幼儿园1 5520 平方米 幼儿园2 5250 平方米 根据世联建议1，地块内部道路全部综合规划使用，则： 总占地≈40.5万平米；总建面≈26.9万平米 成本测算——项目总成本约15.7亿元，单位成本约5850元/平米 序号 项目名称 面积（平米） 单价(元/㎡) 金额(万元） 备注 一 土地成本 405400.00 2248.88 91169.42 土地成本按照150万/亩计算 二 前期工程费 269040.00 215.00 5784.36 　 三 建筑安装工程费 269040.00 1507.73 40564.00 总建安成本 3.1 独栋别墅 10000.00 1800.00 1800.00 根据市场正常数据取值 3.2 联排别墅 176000.00 1600.00 28160.00 3.3 花园洋房 70000.00 1300.00 9100.00 3.4 会所 2000.00 2000.00 400.00 建安1000元，内部装修、配置1000元 3.5 幼儿园1 5520.00 1000