太原晋祠别墅项目整体定位及产品发展战略研究第一部分.pptVIP

案名意见1 （理性版） 龙山·根源（园/缘） （阐述：点明项目山居别墅性质，并通过“根源”体现文化内涵） 案名意见2 （理性版） 晋祠·山墅 （阐述：清晰明了，一目了然，借势晋祠） 案名意见3 （感性版） 晋祠·山语者 （阐述：增加想象空间和生活方式感） 案名意见4 （感性版） 逍遥·晋（或者：逍遥·晋祠） （阐述：取意“逍遥津”，表达第二居所的生活意境） 下篇 产品篇 PART.1 整体规划建议 在规划过程中，要以市场定位为依据，打造符合市场需求的产品，切忌为追求利润而打造偏离定位的产品； 例如，过密的建筑排布，虽然可以保证更多销售面积，但项目的品质严重下滑，售价难以提高，市场接受度也会下降； 如为提高容积率，将户型面积加大，偏离项目的定位，总价过高，也会出现较大风险； 在面子工程、重要卖点上，要保证正常的投入，避免成本低、档次低的情况发生； 整体规划过程中，要注意利润最大化与风险控制之间的平衡关系 规划设计原则 根据项目定位、地块情况，以及档次形象与容积率的平衡原则，我司建议本项目以联排为主，以双拼和独栋别墅为辅，即保证适度的容积率，同时以别墅提升项目档次。 各类产品的配比 联排：双拼：独栋 = 7：2：1 别墅类产品占30%，足以起到支撑项目高端形象的作用；在设计上，注重该类产品的品质感，密度不宜过高，园林、立面、建材等都要体现档次； 联排产品占70%，是出面积、快速销售回款的产品，该类产品，密度适当提高，但在立面和建材方面要与别墅相近。 在产品类型选择上，要注意项目的档次形象与容积率之间的平衡 规划设计原则 建安成本控制向来都是中高端项目开发商关注的重点，找出成本与产品优势的平衡点。 产品设计过程中，要注意成本控制与产品品质之间的平衡 规划设计原则 以“度假养生居所”为设计方向 根据地段、资源情况，项目定位为独家养生的第二居所，整体产品形态、社区氛围都要围绕度假概念展开； 选择最具度假风情的建筑风格和园林风格，户型功能方面，要考虑度假的功能及氛围营造的需要，社区会所、物业服务等，都在概念上迎合这一主题。 规划设计思路 借势先天资源，贯彻山景概念 项目在交通、配套等方面的劣势明显，优势资源也同样突出，规划要充分挖掘利用山景，将山地别墅概念贯穿到整个规划设计之中； 山地概念不是停留在借景，而是在产品中，也要加入山地、缓坡、台地等设计手法； 规划设计思路 深耕内在品质，打造罕有珍品 只有山景资源，难以弥补各种劣势的负面压力，还需要在产品设计上下功夫，打造太原独一无二的稀世珍品，才能成为市场追捧的热销名盘。 产品设计不仅是核心产品层，更多是建筑风格、园林、会所、物业等外围产品层，以大幅提升项目的附加价值。 规划设计思路 地块条件分析 北侧A地块狭长，内部地面南低北高，落差不大 A地块西侧山坡较陡 连接两地块的中间部分，地面相对较平 南侧B地块较宽阔，三边环绕缓坡； N 地块条件分析 A地块 地块整体空间狭长，占地面积有限，不适合做需要开阔空间的别墅产品； 地块为西北至东南走向，建筑朝向及布局方式将会受其影响； 西南侧有少部分的山地地形，需要考虑进行处理和利用； 地块西侧山景的资源，规划设计时需要考虑山地景观的借势效果。 B地块 地块空间相对开阔，面积也较A地大，适合规划各种类产品； 地块内部三边有缓坡，需考虑如何处理和利用； B地块与A地块之间没有联接，需考虑协调打通两块用地的通道； 地块建筑布局 A地块狭长，不适合做双拼或独栋别墅，建议主要设计为联排产品； 两地块的中间部分做会所配套，作为联系两块地的纽带 南侧B地块较开阔，可做部分山地别墅和部分联排 N 地块建筑布局 A地块地势处理及利用方式 平地部分坡度较小，不需过多处理； 地块西南带状山地较陡峭，根据这部分的宽度和处理的难易程度，可考虑以下几种处理方式： ①设置护坡，设计为特色山地绿化景观带； ②自身做平整，设置护坡，布置特色山地独栋别墅； ③与已有平地做平整，使整块地成西南高东北低的坡地状态，全部设计山地联排产品。 N 三种方式待探讨，以下布局建议以第一种方式为基础 地块建筑布局 A地块建筑布局 A地块主要设计为联排产品，是保证出面积的产品类型，建筑密度可适度提高； 为保证建筑面积最大化，联排产品全部为偏东南朝向，在日照允许情况下，尽量多布置 最南侧部分设计会所和集中绿地； 会所 N 调研 范围 定向搜索，锁定太原市最具购买实力的高端人群。 晨憬高尔夫球场会员名录 太原温州商会会员名录 太原中信银行VIP名录 200名受访者中，有52%（104人）对晋源区别墅项目产生购买初步意向；另有48%的人群（96人）无在此区域购买别墅产品意向。 调研 分析 有效访问比例 在92名未产生购买意向的访问人群中，影响他们产生购买意向的