2011年7月26日深圳金地名津商业营销方案初步建议 (1).pptVIP

金地名津商业营销方案初步建议 深圳中原·事业一部 荣誉出品 2011年7月26日 深圳整体商业市场分析第一部分 1.1、宏观政策对商业市场的影响 楼市调控政策加码： “新国八条”： 2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。 “限购令” ：因房地产调控政策，“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的热度上升，也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。 特点：针对住宅市场、调控频繁、力度加大、打击投机行为，对楼市资金形成挤出效应。 流动性资产过剩，通货膨胀明显 继续适度宽松的货币政策：市场流动性资产过剩明显，通货膨胀明显持续走高，价格上涨明显； 人民币升值，加息，热钱涌入，加速资产上涨 近期人民币升值明显，国际资金借道进入中国市场，加速资产价格上涨； 央行加息，国际资本存在套利空间，加剧热钱涌入中国。 总结：宏观政策对商业市场形成利好，投资商业地产是寻求资产保值增值的一种较好途径。 1.2、商业市场批售及成交情况 1.3、商业市场近期销售情况 1.4、商业市场总结及未来发展趋势 总 结： “限购令”等政策出台后，住宅市场投资行为受到打压，楼市资金挤出效应显现； 通货膨胀势头明显，人民币升值和加息加速热钱涌入，资产价格上涨； 批售量的大增预示着未来供应量增加，从长时间来看，供应量扩大将对价值上涨形成压力； 成交均价持续稳步上涨，商业投资前景明朗，投资价值显现； 近期商业市场以社区商业为主，成交活跃，核心价值清晰的项目销售均价比较高。 未来发展趋势： 随着批售量的陡增，预计未来商业放盘量将呈增长势头，但由于近期商业市场的活跃，供应市场扩大短期对价格上涨的压力不大，市场价格仍将保持稳步上涨势头。 结 论： 在当前宏观政策下，商业项目推盘时机成熟，本项目应该借此良机尽快推盘销售。 2.1、福田口岸区域商圈分析 2.2、典型口岸商业——罗湖口岸商圈分析 2.3、深圳南山口岸—西部通道附近商圈分析 口岸商城随着地铁的开通，价值不断飙升 2.4、福田口岸商业市场总结 3.2、区域交通分析 3.3、区域消费力分析 3.4、典型商业项目分析 3.5、项目四至分析 3.6、商业平面规划情况 3.7、项目SWOT分析 我们目标投资客户 主力目标客户群： 福田中心区、南山、罗湖及项目周边区域投资客 （一）地域分布 销售对象探讨 销售对象探讨 1、深圳中心区原住民 对深圳中心区非常熟悉； 有稳定的经济收入，有数额可观的闲钱； 有投资街铺的眼光、偏好与传统习惯； 文化程度普遍不高，有“一铺养三代”的观念。 对投资的可行性的综合判断往往比较模糊，有购买的冲动； 期望资金回报高于银行存款、债券及购买住宅； 对商业返租的年限并不要求太长，主要看项目以后的升值潜力； 重视业态功能分区,对较新的商业理念非常推崇； 一般自已不经营，故对投资保障要求较高； （二）投资心理及特征简析——主力目标群 销售对象探讨 2、私营业主 工作非常繁忙，闲暇时间不多，而经济收入很高； 有理想、有冲劲、有眼光，有一定的冒险精神； 投资心理稳健，投资行为理性，有一定的风险意识； 对投资回报率要求较高； 大部分资金都在固定资产上，流动资金不多； 主要看重投资物业的升值潜力 ； （二）投资心理及特征简析——主力目标群 销售对象探讨 3、政府公务员 文化素质较高；经济收入相当稳定； 有思想、有见地，投资欲望较强； 中年为主，年龄段主要集中在30-45岁之间； 对新观念、新的商业理念非常推崇； 属于较理智型买家，但也受现场氛围与朋友口碑的影响； 非常看重物业今后的升值潜力； 工作与生活稳定，希望投资固定资产，追求稳定回报。 品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准； 商铺的总价是影响他们购买的重要因素； 多数选择较轻松