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对土地储备问题在城市发展中探讨 　　【摘 要】做好土地储备工作，合理的利用土地资源是目前各个建筑行业所关心和瞩目的问题之一。因此为了达到我国城市不断的发展，提高政府在城市建设中的调控能力，缓解城市建设资金不足的根本途径。 　　【关键词】土地储备；运行机制；城市建设；土地补偿 　　1、土地储备制度建设的理论依据 　　1.1 土地储备制度的形成与运作机制 　　土地储备，通常是指城市政府依照法律程序，运用时常机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄断土地一级市场的行为。从理论上讲，无论是国有土地，还是农民集体所有的土地，只要是在城市规划区范围内，均可由政府按照利益补偿原则进行土地收购和储备，并进行统一机制市场化配置。 　　1.2 土地储备制度对城镇化的作用机理 　　弥补城镇土地市场化配置的“失灵”缺陷从经济学的角度分析，土地时常具有不完全竞争性，由市场机制来分配土地资源会产生“市场失灵”，因此政府对土地资源的配置就有着理论上的必然性。从博弈论角度看，私人产权博弈的失败是市场机制在城市发展计划中失灵的主要原因。其理由是，在完全信息情况下，由私人从事的土地开发会由于存在“搭便车”现象而失败。因为部分地块所有者在获取相关区域的土地信息以后，会与开发商讨价还价并抬高土地的出售价格，即使无法达成交易，土地所有者也同样可以享受到土地开发商投资所产生的区位效益。 　　2、土地储备运行中存在的问题 　　2.1 土地储备机制立法的滞后 　　土地储备作为新生事物，各地的操作方法各异，我国大多数省市虽然已经建立了土地收购储备机构，但至今仍没有一部全国性的法律或行政法规来指导规范这一领域，甚至一部地方性法规都没有，只能将现行土地管理等相关法律条款运用到土地储备之中。如《土地管理法》第五十八条规定：为公共利益需要使用土地，或为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用??的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，收回或调整土地的，对土地使用权人应当给予适当的补偿。上述规定为政府收回土地使用权、建立土地储备制度提供了一定的法律依据，但由于建立土地储备机制的立法滞后，各地一般都是通过一系列政策和行政手段来指导或协调这项工作。在实际操作中，部分做法与法律法规相矛盾，与依法行政的方向也背道而驰。 　　2.2 土地储备运作资金来源单一 　　土地储备过程就是土地流转过程，实质上是资金流转过程。因为在实际运作中，没有大额资金的支撑，是难以有效运作的。土地储备运作的资金来源主要有：一是城市土地储备制度构建初期的政府拨款，二是向银行贷款。目前各地的城市土地储备的成本很高，稍有不慎，城市土地储备资金就难以良性循环。这种单一的资金来源渠道，虽然能满足当时土地储备的需要，但还未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大的风险。特别是统一收购落实后，客观上要求政府对需要盘活的土地实施敞开收购，如果单靠银行贷款，不仅难以满足对资金的需求，而且可能因银行利息增加而使收购土地的成本大幅增加，甚至会出现土地出让收益低于土地储备成本而入不敷出的现象。缺乏储备资金是每个城市在建立土地储备制度初期都会遇到的困难。 　　2.3 政府职能部门缺乏协调和配合 　　土地储备具有超前性，土地储备必须有城市规划作引导，城市规划是城市土地利用的基本依据，是储备制度运作的基础。但土地储备往往需要一个较长的周期，虽然许多城市都已经制定了城市总体规划，但一般还没有较为详尽的市区分区规划，其过程中通常会有相应的城市规划调整，这给土地储备工作带来了较大的难度：一是规划缺乏整体性，与周围环境的协调性差，不利于集中连片开发；二是影响了土地征购、回收、拆迁安置、整理开发等的时间进度，加大了土地储备的成本，特别是利息负担加重，影响了土地的市场价值。实施土地储备是一个综合性的系统工程，在整个运作过程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地等许多职能部门的支持和配合。在我国大多数城市中，规划部门与土地部门往往分设，计划、财政等部门更不在一个系统中，一旦部门之间不能很好地衔接，就会产生相互扯皮的现象，影响工作效率，从而影响土地的推出和资金的运作。 　　2.4 城市土地收购补偿标准不确定 　　城市土地收购标准问题是涉及土地储备过程中各个主体利益分配的问题。如何确定土地收购补偿标准对顺利实施土地储备相当重要，由于城市土地的征收对象通常是破产或经营不善而负债的老企业，历史包袱沉重，由于又多是国企，所以在政府收购时就会提出很高的补偿，要求政府帮忙他们解决历史问题。由于土地储备中有不少规划性质有公益性用地和经营性用地，经营性用地在进行征地拆