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2005年 五、长期股权投资核算方法的转换 将长期股权投资自成本法转按权益法核算的，应按转换时该项长期股权投资的账面价值作为权益法核算的初始投资成本，初始投资成本小于转换时占被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，借记“长期股权投资”（成本），贷记“营业外收入”科目。 六、长期股权投资减值准备的会计处理 （一）按成本法核算的，在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资的减值准备对于本类长期股权投资减值处理，应根据《企业会计准则第22号——金融工具确认与计量》进行。 （二）除上述之外的其他长期股权投资的减值应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》。 七、长期股权投资处置的核算 1.处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。企业按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“长期股权投资”，按尚未领取的现金股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。 七、长期股权投资处置的核算 2.采用权益法核算长期股权投资的处置，除上述规定外，还应结转原记入资本公积的相关金额，借记或贷记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。 第七节 投资性房地产 一、投资性房地产概述 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）投资性房地产的范围 一、投资性房地产概述 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 （二）投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权和已出租的建筑物 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权 (3)能够单独计量和出售的房地产 (4)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 二、投资性房地产的账户设置 为了总括地核算和监督企业投资性房地产的增减变动及结存情况，企业应设置“投资性房地产”账户。 该账户核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本，以及企业采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。 三、投资性房地产的确认与初始计量 （一）投资性房地产的确认条件 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的初始计量 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 三、投资性房地产的确认与初始计量 3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 （三）投资性房地产后续支出的确认 与投资性房地产有关的后续支出，满足上述投资性房地产的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 三、投资性房地产的确认与初始计量 （四）投资性房地产确认和初始计量的账务处理 1.采用成本模式投资性房地产确认和初始计量的账务处理 按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 2.采用公允价值模式投资性房地产确认和初始计量的账务处理 按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 四、投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量主要有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。 四、投资性房地产的后续计量 （一）成本模式 1．采用成本模式的范围 对于不能满足公允价值模式前提条件的投资性房地产，企业应当在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。 2．会计处理原则 在成本模式下，建筑物和土地使用权应当分别按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。 四、投资性房地产的后续计量 3．具体账务处理 按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。 取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。 四、投资性房地产的后续计量 （二）公允价值模式 1. 前提条件 (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 (2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房