地产行业动态跟踪报告：开工销售回升，投资维持高位.docxVIP

169%，较 2017 年全年分别收窄 33 个、87 个和 196 百分点，资金端趋紧加上主流房企 2017 年已 大幅补充地块，预计后续土地成交增速仍将维持低位。??销售回升带动房企资金端改善。2018 年 1-5 月房企整体到位资金 6.2 万亿，同比增长 5.1%，增速 较前 4 月回升 3 个百分点。单月到位资金同比上升 17.4%，较 4 月上升 18.6 个百分点。到位资金大 幅回升，主要因房企加快销售回收现金流，1-5 月定金及预收款增速回升 4.4 个百分点至 12.7%。 受销售回升影响，个人按揭贷款增速亦较前 4 月收窄 3.1 个百分点至负 3.6%。传统的国内贷款同比 下降 2.8%，降幅扩大 1.2 个百分点。在融资端趋紧背景下，预计开収商仍将加大推盘回收现金流。?投资建议：目前板块绝对估值及相对估值均处于历史低位，主流房企对应 2018 年 PE 仅 7 倍左右， 同时销售端回升有望缓解市场对行业资金端担忧，保利招商等龙头房企 2018 年収债利率更是逆市下 行。建议关注：1）低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市的高 成长新城、华夏、荣盛、阳光城等。??风险提示：1）目前按揭利率连续 17 个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业 销售表现；2）2018 年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除 部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017 年上半年高地价项目将在 2018 年陆续入市，考虑多 地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。正文目录一、投资增速维持高位，预计将逐步滑落5二、加快推盘带动单月销售增速回升5三、低库存叠加三四线发力，新开工有望维持高位8四、土地成交低位回升，三四线占比提升9五、销售回升带动房企资金改善11六、投资建议12七、风险提示13图表目录图表 12018 年 1-5 月房地产投资同比增长 10.2%5图表 22018 年 1-5 月全国商品房销售面积同比增长 2.9%6图表 32018 年 1-5 月全国商品房销售额同比增长 11.8%6图表 4全国商品房累计成交均价走势7图表 5全国商品房单月销售增速走势7图表 6各区域销售面积累计增速走势8图表 72018 年 1-5 月新开工同比增长 10.8%8图表 8三四线开工积极，增速高于全国9图表 9（2012 年至今累计住宅开工减去累计住宅销售）/当年月均销售9图表 10 2018 年 1-5 月土地购置面积同比增长 2.1%10图表 11 2018 年 1-5 月土地成交价款同比增长 16%10图表 12 三四线城市土地成交占比提升11图表 13 代表性房企拿地面积与销售比11图表 14 2018 年 1-5 月房企累计到位资金走势图12图表 15 1-5 月定金及预收款增速回升至 12.7%12一、 投资增速维持高位，预计将逐步滑落2018 年 1-5 月房地产投资同比增 10.2%，增速比前 4 月下降 0.1 个百分点，5 月单月投资同比增长9.8%。投资增速维持高位主要受土地购置费高增长带动，前 4 月土地购置费同比增长 66.9%，剔除 土购费后前 4 月地产投资同比下降 1.55%。考虑到年初以来，房企资金端持续偏紧，前 5 月土地成交价款增速较上年末已大幅下降 33.4 个百分点，预计后续土地购置费增速将逐步收窄，带动地产投 资增速回落。图表12018 年 1-5 月房地产投资同比增长 10.2%房地产累计开发投资 万亿累计同比增速1212%1010%88%66%44%22%00%资料来源: wind，平安证券研究所二、 加快推盘带动单月销售增速回升1-5 月商品房销售面积同比增长 2.9%，销售额同比增长 11.8%，较前 4 月回升 1.6 个和 2.8 个百分点，年内首次回升；其中 5 月单月销售面积同比增长 8.0%，销售额同比增长 20.6%。我们认为 5 月销售大幅增长主要因：1）限价未见松动同时资金端持续偏紧，开収商逐步加大一二线城市推盘力度回升现金流；2）三四线尽管依旧维持较高景气度，但房价快速上涨、需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现， 开収商亦加快推盘收割需求。图表22018 年 1-5 月全国商品房销售面积同比增长 2.9%亿平米累计同比增速18累计销售面积30%1625%141220%1015%8610%45%200%资料来源: wind，平安证券研究所图表32018 年 1-5 月全国商品房销售额同比增长 11.8%累计销售额万亿累计同比增速1645%1440%35%1230%1025%820%615%410%25%00%资料来源: wind，平