房地产行业2018年下半年投资策略：板块“磨底进行时”，择优“提前半身位”.docxVIP

投资聚焦研究背景房地产连接上下游，连接投资与消费，连接金融与实体，属于宏观经济 中枢性行业，是拉动内需的重要抓手。2018 国际国内宏观经济更为复杂， 美国加息缩表，美元强势，中美贸易摩擦；国内新旧动能转换，金融去杠杆； 央行置换式降准，资管新规延期，呵护流动性，缓冲风险；国务院下调关税 全面促消费；热点二线城市开启抢人落户大战；住建部约谈 12 城重申房地 产调控从紧不变；房地产作为资金密集型行业，此轮金融去杠杆影响较大， 行业资金面总体紧缩，到位资金增速降至 2.1%的二年低位；4 月首套房按 揭利率持续提升至 5.56%，新建商品房销售面积持续下降，增速逼近零值。我们区别于市场的观点我们预计后续供给侧资金面将会关门开窗，发挥导向性作用，房地产资 产证券化水平进一步提升，租赁资产融资获更多政策支持；需求侧居民加杠 杆速度在促消费背景下将放缓，按揭利率预计在高位持续较长时间。我们维持 2018 年全国商品房销售面积增速-5%到-10%的看法；分城施 策，城市轮动使销售周期性减弱，结构分化；我们率先提出本轮地产周期的 最大特点是“因城施策”导致一二三线城市销售从“同涨同跌”转换为“分 城轮动”，房地产周期性减弱，波幅减小，周期拉长。我们认为目前竣工面积持续深度下降主要来自于三点：一是限价政策导 致导致部分城市一二手房价格倒挂明显，房企捂盘惜售情绪明显；二是房企 资金链紧张限制施工进度；三是部分中小房企可能在事实上已退出房地产市 场，部分项目存在烂尾可能。我们认为资金紧缩下土地市场后续将逐步理性，土地资源向龙头房企聚 集，行业集中度进一步提升；部分人口流入热点城市的土地市场仍受青睐。我们认为房地产投资目前处于“纠结状态”。上拉因素包括：基建投资 受限于地方债，维持投资增速需要地产链托底；部分城市库存水平较低，需 要增加新开工和有效住房供给；大宗价格和土地购置费从价格角度上拉数据。 限制因素包括：资金面持续紧缩制约新开工和施工进度；限价政策导致开发 商推盘积极性不高等；目前房地产投资增速受资金面因素制约明显，年内高 点或超 13%，全年约为 8-10%。我们对 2015 年 1 月至 2018 年 4 月的土地购置费和本年土地成交价款（9 个月提前）的累计同比增速进行回归分析，R2 解释度 66%；预测土地 购置费增速高位将会持续到三季度，支撑 Q2 至 Q3 地产投资数据。 投资观点房地产行业在较长一段时间内仍是宏观经济的重要组成部分，在行业集中度大幅提升的背景下，优质上市房企仍具备较强投资价值。 近期板块持续磨底，估值逼近历史低位，预计后续万科大宗交易对其估值及板块估值的影响渐弱；我们认为目前行业龙头及优质高成长已具备配置 价值，建议“提前半个身位”配置；同时建议关注局部α机遇，如国改和长 租的政策利好。推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展， 建议积极关注光明地产和世联行。目录1、 2018 年度策略核心观点回顾42、 政策动向：呵护流动性，重提内需，加速落户，重申调控52.1、 呵护流动性，置换式降准，资管新规延期52.2、 外需不乐观，全面扩内需促消费，地产投资或托底52.3、 热点二线城市开启抢人大战，部分城市落户激增72.4、 重申房地产调控从紧基调不变，住建部约谈 12 城83、 资金动向：总体紧缩态势，供给侧新工具，需求侧利率升103.1、 资金面总体持续紧缩，到位资金增速快速下滑103.2、 关门开窗，此消彼长，部分渠道融资金额提升123.3、 供给端融资新工具，资产证券化放量143.4、 需求侧控制居民加杠杆速度，按揭利率持续提升154、 市场动向：分城轮动，周期弱化，库存低位，销售谨慎，投资纠结，土地分化184.1、 因城施策，分城轮动，周期性减弱，结构化明显184.2、 库存低位：狭义库存持续下降，去化周期缩短194.3、 限价惜售：工期拖延，施工竣工比持续提升214.4、 销售谨慎：维持增速个位数下滑，结构倾向一二线224.5、 投资纠结：低库存和价格因素支撑数据，紧缩资金面制约明显244.6、 土地市场：整体理性，分化明显，龙头拿地仍积极，热点城市受青睐275、 投资建议：板块磨底，估值逼近历史低位，择优“提前半个身位”配置295.1、 板块估值逼近历史低位，万科大宗影响渐弱295.2、 择优质股“提前半个身位”配置，坚守龙头价值，关注优质高成长及局部α机遇315.2.1、 万科 A：房地产股价值标杆，升级美好生活服务325.2.2、 保利地产：一体两翼战略发力，稳健发展意图长远325.2.3、 招商蛇口：资源整合渐入佳境，土储价值亟待释放335.2.4、 新城控股：高成长房企典范，拿地下沉优势凸显345.2.5、 蓝光发展：多元拿地成效显著，业绩承诺信心保证355.2.6、 光明地产：