第四节 房地产开发项目开发前期.pptVIP

第四章 房地产开发项目前期工作 房地产开发项目规划审批 土地使用权的获得与拆迁、安置、补偿 房地产开发项目施工招投标 第一节 房地产开发项目规划审批 城市规划概述 城市规划与房地产开发 房地产开发项目规划设计方案的评价指标体系 房地产开发项目规划审批 城市规划概述 (1) 城市建设规划——指为了实现一定时期内的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市的空间布局、各项建设的综合部署和具体安排等的法定活动。 城市规划概述 (2) 城市规划的一般方针 1.坚持控制大城市、合理发展中等城市和小城市； 2.符合中国国情，正确处理近期建设与远期发展的关系； 3.适用、经济、勤俭建国。 城市规划概述 (3) 城市规划的层次 1.城市总体规划——综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期与远期建设的关系，指导城市合理发展的主要依据。 ２.分区规划——在总体规划的指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。 城市规划概述 (3) ３.详细规划——以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。 （１）控制性详细规划——主要根据总体规划及其对各分区的功能的要求，将城市分区的土地作详细的土地经济技术指标限定，并确定各功能用地的位置及市政设施的配套规划。 （２）修建性详细规划——主要将总体规划和控制性详细规划的构思具体化为空间形象和景观建设，并进行技术指标的限定。 城市规划与房地产开发 ——内在联系 城市规划：通过城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。 房地产开发：把多种资源组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发或转变成房屋的过程。 从某种程度上说，这两者都是城市建设的不同阶段（计划与实施），其共同的目的是：为城市服务，创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。 城市规划与房地产开发 ——区别 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为 　过分强调长远利益，会失去经济发展的机会，过分强调短期利益，则可能加重未来城市负担和损害城市公众利益。 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 城市规划与房地产开发 ——关系 城市规划对房地产开发起着必要的管制作用 城市规划指导和促进房地产开发 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段 　　城市规划与房地产开发 　　　　　　　　——不协调表现 过度开发 开发的随意性 对公共开发的冷落 　　城市规划与房地产开发 　　　　　　　　——协调措施 城市规划应加强对房地产开发的管理 要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力 与房地产开发管理相适应的新的规划方法 　　城市规划与房地产开发——总结　　 城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段（计划与实施），他们的目标都是为建设城市服务，但从较低层次看，它们的目标不一致，导致相互之间产生冲突。 房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反应给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实现。 只有二者做到协调互动，才能实现城市开发建设的良性循环。　 城市规划的管理 城市规划的公布制度 选址意见书制度 建设用地规划许可证制度 建设工程规划许可证制度 城市国有土地使用权出让转让管理制度 规划设计单位资质管理制度 房地产开发项目规划设计方案的评价指标体系 垂 直 绿 化 房地产开发项目规划审批(1) 房地产开发前期规划中需要办理的“一书两证” １.选址规划意见通知书——建设单位在编制建设项目设计任务书时，城市规划行政主管部门应当参与建设项目的选址工作，并从城市规划方面提出选址规划意见书。 房地产开发项目规划审批(1) ２.建设用地规划许可证——建设单位在向土地管理部门申请征收、划拨、出让土地时，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地前期的法律凭证。 ３.建设工程规划许可证——规划管理部门通过对建设单位申报的建设工程设计规划方案审查，确认建设工程符合城市规划的要求，准予建设的法律凭证，它是建设单位进行开发建设在工程前期所必须取得的许可凭证。 房地产开发项目规划审批(2) 房地产开发项目规划报批的基本程序 1.申报规划要点以获取规划要点通知书 2.获取选址规划意见通知书 3.申报建设用地规划许可证 4.获取规划设计条件通知书