长丰机械厂地块调查定位报告20080204.doc.docVIP

长丰机械厂地块调查定位报告 前 言 通过对本块地周边房地产市场的初步了解，现将本块地周边房地产市场的情况及对项目的初步定位形成文本，供决策参考。 本报告由区域宏观环境概况、区域微观环境、地块周边项目调研、项目定位优劣势分析、初部项目产品建议等五个部分组成，分别从宏观和微观两方面对项目市场情况做一综合分析，其项目具体定位与后期推广方案还需进一步探讨，此报告只作初步定位与建议。 第一部分 区域宏观环境 本地块地属雨花区，而在2008年雨花区据政府相关资料统计开发量将达到500多万方，它与开福区在08年是全市今年放量最大的区域，也预示着，这一区域的竞争将会日趋白热化。 从地产的板块上来划分，本地块属于体育新城板块。它北接尚东板块，南临红星板块，在板块意识上有些被区隔化和边缘化，但本地块我们认为即有可能依托武广总站的优势，在未来几年内发展成新的武广新城板块。也就是说，尚东板块因为有些高品质的楼盘和区域特征已经形成了高尚住宅区的概念。而南边的红星板块因为新省府，新南城的概念也欣欣向荣。所以本区位应当实事求是的朝发展武广新城的方向来做考虑。 本地块周边目前城市基础配套设施尚不够完善，但基本的小型生活配套还是有的，但随着武广新站的建设完工，以及正式运营的开始会使本区域的城市基础配套设施建设有较大幅度提升。（另具了解武广新站将于2010年左右投入使用，这将为本区域带来极大的优势。） 第二部分 区域微观环境 本地块东临香莲路，南倚体院巷，西接万家丽路，北靠省医药工业研究所。周边目前多为破旧的中小厂矿企业及圭塘的安置小区。雨花区新政府矗立在本项目的西南面，长丰猎豹的新的研发中心及星港床垫都位于附近。联通新的办公大楼也位于项目西面，所以本地块目前正处于老城郊区向新城过渡的阶段。 香莲路的路基已基本修到本地块，规划路目前已修到香障路口， 现在本区域人气稍旺的商圈是香障路与体院路的十字路口，以修建好的香莲路南段，从目前的地块商业人气来看还不成熟，地块两条即将拉通的路都不是区域主干道，而且本地块不临香樟路，地块南面临香樟路一直到万家丽路还有一个体量为35万平米的楼盘，它临本区域主干道沿线比较长，沿街都会做商业。因此本地块的道路未来商业价值不大，但本地块我们认为如果要做商业的话，也有2种方式：1、用常规方法在沿街两厢作些小型的社区配套的商业。2、在项目规划阶段就寻找一些比较好的中小型社区连锁商业（如统全、珊珊、千惠、华银旺和、等），来做合作利用连锁商业的号召力来带动本案的商业气氛，本区域以用本种方式及将上市的楼盘是在香樟路和韶山南路交汇处的“香颂国际”。 第三部分 地块周边项目调研 一、周边以开盘的在售楼盘 1.中城丽景香山 8970288 普通住宅 多层、小高层 公交车：121、147、156、157、160、405、406、603、803路 开发商:长沙中达房地产开发有限公司 营销策划：天音 物业管理公司:浙江绿城物业管理有限公司 物业管理附加信息:多层1.2元/平米·月；小高层1.7元/平米·月 开盘时间:2006-05-20 入住时间:2008-3-31 开工时间:2005-9-1 竣工时间:2007-10-31 总户数:2000 停车位:近500个 容积率:1.81 绿化率:40% 7栋多层(4~5层，顶楼复式) 8栋小高层，共15层 中城·丽景香山位于长沙东城核心生活区体育新城，劳动路与万家丽大道交汇处东南角，秀丽圭塘河与600亩体育公园之间。项目占地15万平方米，总建筑面积约35万平米，是长沙新豪宅区体育新城板块又一大型住区代表作。 社区以升级版短板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层，排布错落有致，建筑精致和谐，并完整保留了近万平方米内部山体，形成整个社区的核心公园。 项目由数家极富实力的浙江开发商联合投资开发，经新加坡柏景公司进行景观设计，深圳立方公司进行规划设计，强强联手，自然出手不凡，可以预计项目将毫无疑问成为06年的瞩目热点。 2007年7月18日目前最小的户型为3房130平 2007年11月7日所剩房子不多，四房160平，公摊15% 2007年12月28日两房已经售完 2007-09-06 4000元/平方米 2007-11-08 4700元/平方米 2007-11-27 5000元/平方米 2.山水城市风景 2889555/666 普通住宅 高层,小高层 公交车： 406、159、603、803 绿化率40.% 容积率3 物业公司 长