出品-上海复地集团武汉翠微新城南块提案.ppt

2005年度政策回顾分析 新政解读与理解 武汉房地产市场后市研判 江城房价仍将稳中有升 武汉房地产市场投资客比例极小，房价基础较实，受政策影响不大； 武汉新推出土地成本决定房价仍将稳步上涨； 武汉房地产整体均价水平仍处较低区位； 武汉新一轮城市建设，经济发展长期看好，房价相应稳中有升。 公寓竞争市场——板块分布 重点竞争楼盘——南国明珠 本区域内大型企事业单位是本项目良好的客源基础。 如大桥局、供电局、自来水公司、银行等福利较好，收入较丰厚稳定的企事业单位。 私营企业主。 与本区域仅一桥之隔的汉正街，富贾云集 从区域上看，主要立足于汉阳本区客为主，约占65％左右，其次为汉口，约占为18%，武昌和其它区域占比较小比例。 从职业上看，主要以公共事业、制造业、服务业为主，其次私营业主也占了较大比例。 从年龄构成上看，主要集中在25-35岁中青年为主。 从购房用途上看，绝大部分以改善居住需求为主，其次为二次置业者，投资购房比例仅占5％左右。 本项目占据武汉三镇交通要道交汇中心位置，故从道路辐射面来看，本项目可同时影响其他两镇相邻区域的客户： 汉阳区得天独厚的核心区位优势 独特的现代化建筑风格 复地知名品牌影响力，北块项目良好的市场口碑 两大竞争对手及对策 五里汉城位于汉阳大道，距离翠微北块项目仅一条铁路之隔。小区占地6.7万㎡，10栋多层和8栋小高层 。 产品优势＝价格 ＋ 面积控制 品质 南国明珠多层、小高层、花园洋房和别墅的综合社区，毗邻墨水湖，总建筑面积约70万平米，分5年开发，地中海风格。 产品优势＝风景 ＋ 规模 市中心稀有 BOX 风格定义 Box风格又称为Freebox，是一种盒式建筑风格。 从香港建筑大师严迅奇主笔的“巴黎巴士德歌剧院”，北京潘石屹钟爱的“长城脚下的公社”，到万科十七英里Box建筑语言，无不展示一种国际流行建筑元素———Freebox。 产品与客户契合度分析 他们需求 享受型，高品质社区 国际尺度 他们喜好 阅历丰富，城市化 BOX风格 他们心态 成功感 武汉一流别墅级社区 LOGO（辅推） 翠微新城北块客户区域： 汉阳区域内客户比例占65% 汉口客户比例占18%（主要为江汉和桥口） ——销售道具 —— 如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 2006.1月-2006.12月推案计划 2006年的计划是完成80000平米，结合居民的生活习惯、天气影响和购房时机综合考虑，12个月中的重点销售集中的月份为1月、3月、4月、5月、10月、11月、12月。所以，我们的销售主要是以这7个月为主，其他的月份为辅。 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计 销售面积平米） 6000 2000 10000 10000 10000 3000 3000 3000 3000