南通英伦上院房地产项市场研究报告200763PPT智联.ppt

南通英伦·上院市场研究报告 谨呈:南通今日天成置业 我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 项目背景与约束条件 所在片区形象一般 住宅市场供不应求 地块控规政策导向性强 本报告的研究思维导图 南通是连通苏南、苏北的枢纽城市定位为上海都市圈副中心城市 城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈； 经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位； 城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市 区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 区位比较尴尬 特色纯别墅小区 客户需求存在空白点 市场机遇好 R1：不期望结果——按常规发展的可能结果 R2：期望结果——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 本报告的研究思维导图 市场分析 楼盘物业功能 在物业开发中，住宅物业开发量最大，比例达到了总量的78.6％；其次为商住物业，比例为14.3％；办公楼物业7.1％。据调查，其主要原因在于： 随着经济的发展，市民生活水平的提高，一部分收入稳定且收入较高的家庭具备了改善自己居住品质的条件，促进了住宅产业的发展，因此住宅开发量最大； 近年南通旧城改造、拆迁力度不断加大，一些拆迁户也利用此机会改善居住品质，拆迁造成的商品房需求量较大，也成为住宅开发量较大的重要原因之一。 在售住宅板块特点 南通住宅市场特征决定了快速入市、取势造势将是项目取胜的关键 经过归纳总结，南通住宅市场有以下特点： 地倾东南 大盘概念开始显现 物业类型“多彩纷呈” 中高档住宅市场竞争激烈 客户来源相对封闭 户型面积走向分化 销售手段落后、单一 市场分析 天安花园小结 核心卖点： 精致的江南山水园林 未来该区域的升值潜力 客户来源： 市区占80%以上，小区并与区域属性结合性较弱； 可复制性强：仍然属于封闭式的单纯居住小区，可复制性强 凤凰莱茵苑小结 核心卖点： 邻新城中央区、大学城 三面环水 内部水景 社区配套完善 定位有所偏差：公寓主打的白领生活脱离了市场现状； 展示弱：现场没有包装，形象较差，完全没有实景展示，仍然处于楼书+售楼处的初级营销阶段； 配套以自足为主：幼儿园、小学、健身房等普通居住小区及少量的底商用以满足社区内需求； 继新城区、城东区后，狼山风景区成为房地产开发的热点，尤其是别墅项目。区域楼盘尽管在开发之初，因为地段偏远等因素也不被外界看好，如今无论口碑还是市场占有率已经在南通名列前茅。今年位于狼山风景区军山脚下226044.3平米的土地，被中南世纪城开发商南通中南新世界中心开发有限公司成功拍得；同一天，南通市房地产开发集团有限公司也拍得该地块周边94804.06平米的土地。加上先期已在开发的优山美地、博园岚郡等地产项目，目前在狼山风景区周边，已经汇集了南通市房地产行业四大龙头开发商。截止今年6月底狼山风景区周边已推出75万多平米土地，规划有五星级酒店，低密度住宅等高档物业。 区域内除正在销售的优诗美地外，还有早期开发的旭日山庄、星湖花园、爱玛花园、紫琅花园等项目，早期该板块以独立+ 联排别墅为主。 从后续的土地开发来看，市场定位会以联排叠加为主，独立别墅受政策限制，很难大规模开发 市场特征总结 在物业开发中，住宅物业开发量最大，其次为商住物业，办公楼物业； 发展商普遍对南通房市持乐观态度，调价幅度较大，房价持续上涨，预计2007年初价格仍有一定上升空间； 别墅产品均价可以东郊庄园价格作为参考，并可略有突破。 南通市在售别墅供应量不大； 南通市场对于景观规划设计的重视度渐高； 由于市政府旧城改造、新区建设、拆迁力度的加大，南通现实及潜在的购房者需求旺盛； 价格、地段、环境景观、建筑质量的关注度比例均为两位数，远高于其余因素，南通市民购房；主要为满足内部空间的居住舒适性，社区文化等外部空间的需求尚未凸现，今后仍有较大的发展空间； 南通市房地产市场以满足自身居住或改善生活环境需求为主，房产投资概念不强烈； 市场对本案的借鉴的意义 从板块来看，本案并不在南通已有别墅板块； 本案属于市郊别墅，从区位上看与东郊庄园的位置更为接近，其参考意义更大； 本案低总价中小户型的联排别墅是目前别墅需求市场的热点，但需要积极引导； 目前市场别墅的诉求点都以豪、大气、地位等附加值联系； 本案的地理位置较偏，且目前的到达性不强，建议销售初期设立市中心售楼处； 价格定位可适当参考东郊庄园； 总价最好能控制在150万左右；