济南城市中央城市理想银晶都国际营销推广报告.docVIP

城市中央·城市理想 ——银座晶都国际营销推广报告 银座晶都国际 2006-1-21  前 言 银座晶都国际作为一个15万平方米体量的大型综合项目，如何在激烈的竞争中脱颖而出，完成年销售任务2.5亿的目标，是摆在我们每个人面前的一个难题。而在这个难题中，最核心的有三点： 一是在前期以什么样的形象入市，即市场引爆的问题； 二是如何延续和扩展项目的形象，即市场巩固问题； 三是如何安排我们的工作，即项目工作计划问题。 本报告就是为了解决这三问题。 为实现银座晶国际项目既定的资金回笼目标和销售计划，须达到以下几个条件，本计划围绕以下几个至关重要的节点展开。 2月中旬面积初测完成（前期客户选房的前提条件）； 4月底取得预售许可证； 9月底工程达到正负零。 项目技术经济指标 总用地面积：3.12 ha（含规划道路用地0.16ha） 总建筑面积：151831.68 地上建筑面积：116626.82m2 其中：商业（1~3层，含主楼）：23383.73m2 商务办公（4~34层）：33915.24m2 商务公寓A栋（4~36层）：36103.32m2（小户型公寓） 商务公寓B栋（4~31层）：21368.76m2（高级公寓） 屋顶机房等：1855.77m2 地下建筑面积：35204.86m2 绿地率：31% 停车方式数量：地下汽车库停车657辆 地上地面绿化停车127辆 户型及面积配比 高级公寓 套内面积 套数 套数比例 66.90 28 16.7% 69.12 28 16.7% 81.31 28 16.7% 96.73 28 16.7% 98.19 28 16.7% 120.03 28 16.7% 合计 168 100.0% 高级公寓共有六个户型，每个户型套数比例分别占到16.7%。 小户型公寓（每层16户） 套内面积 套数 套数比例 40 165 31.3% 40-50 99 18.8% 50-60 165 31.3% 60-70 66 12.5% 87 33 6.3% 合计 528 100.0% 小户型公寓的主力面积集中在40-70平米之间，套数比例占到62.5%。 商务办公 套内面积 套数 套数比例 55.43 31x4=124 50.0% 121.57 31 12.5% 114.25 31 12.5% 138.07 31x2=62 25.0% 合计 248 100.0% 商务楼主力面积集中在114-138平米之间，55.43平米小面积套数占到了50%。 宏观背景分析 市场背景 房地产市场——观望状态，政府、开发商、消费者多方观望。 供应市场——潜在竞争激烈，众多项目明年会投入市场。 需求市场——消费者更加理性。 政策背景 国家出台“组合拳” ，保持房地产健康稳定发展。 政策对房地产投资起到了很大的抑制作用。 政策降低了消费者对房地产市场发展的预期。 自2005年7月起，国家未出台新的政策，表明市场运行较为正常，预计后期政府将不再出台新政策。 优劣势分析 1、优势： 地理位置得天独厚，五区汇集,位于济南“中央商务区CBD”、“政务中心”、“金融中心”，邻近“商业中心”和“教育中心”。 外部交通便捷顺畅，依托顺河高架可自由出入市区。 商务氛围良好，配套完善。周边区域各项商务配套完善，集中了大量的企业，形成了成熟的商务氛围。商业、生活配套齐全，满足了客户的生活需求。 建筑立面简洁现代，风格突出现代气息，充分反映信息时代、高科技时代的都市氛围。 项目融合了办公、公寓、住宅、会所、国际街区等多种物业类型，具备打造城市标杆建筑的基础条件。 项目户型方正，自由组合，停车位充足，各类办公服务设施齐备完善。 小结：项目最大的优势在于地段,处于CBD核心，外部交通便捷，四周业态分布齐全，商务办公氛围浓厚。 2、劣势： 小环境不足，东部为回民小区，四周基本为各类物业包围,项目展示面较小。西部为高架,对一座大楼的气势会造成影响。 由于四周被各类建筑包围，处于一个相对封闭的环境中，建筑风水不是非常好，给消费者造成很大的心理障碍。 项目面临道路并非主干道，以及顺河高架桥的影响，给小交通带来很大的不方便，影响了车辆和行人的出入。 项目周期长，给销售带来较大的压力。 住宅产品中，总价基本上都在55万以上，造成了客户层面比较狭窄。B栋单位朝向为东西向，引导客户较为困难。 小户型的户型设计因塔楼的制约，部分户型存在一定的弊端。使得小户型无法完全消化。 物业管理等很多方面都无法确定，无法给客户一个合适满意明确的答复，这直接关系到项目的品质。 小结：项目主要的劣势在于外部小环境与交通，需在销售过程中着重加以引导。 3、机会： 项目周边的城市规划和建设越来越频繁，区域价值不断提升。 济南的商住楼正处于