商业地产--旅游地产研究成果-60.ppt

依据资源条件禀赋，第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resort 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。 本地型至目的地型resort表现为渐进关系，伴随着功能复合和覆盖面等的升级 通过案例分析发现，第一层次旅游功能的关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件 项目资源禀赋中等，温泉资源是核心，但在旅游复合功能等方面条件一般。 项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大 项目发展第一层次旅游功能判断 项目第二层次旅游功能资源条件 珠三角温泉资源丰富，集中分布在中部、东岸和西岸地带 惠州区域温泉资源众多，分布密集，难以实现差异化 珠三角温泉度假区成功的关键因素 与珠三角区域温泉度假区相比，项目第二层次旅游资源差距巨大，发展空间有限。 项目第三层次旅游功能研究 珠三角区域区域型旅游度假地在依托景观资源的基础上，逐渐向第三层次旅游功能倾斜 旅游者对旅游舒适度的关注已经成为最重要的指标,第三层次旅游需求逐渐凸现 珠三角会议旅游地功能混杂，体制僵化，区域型专业会议中心存在严重不足。 本地会议接待功能是目前汤泉度假村的强势第三层次旅游功能，但体制不灵活 项目旅游发展定位方向：以第三层次的会议旅游功能为主体的标竿性休闲旅游度假村 以会议旅游功能为主体，打造国内第一个休闲管理机构 目标下的问题 项目主体功能定位研究：项目会议旅游规划 机构性会议旅游主体上区分为政府和企业市场，同时按照规模和时间段的不同细分 项目会议旅游目标市场：立足现有的政府接待功能，强力拓展企业会议市场 案例一：鸣泉居国际会议中心 项目背景：坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。 项目主要构成：国际会议中心、别墅群、休闲活动场所 鸣泉居国际会议中心成功启示 案例二：海南博鳌水城 成功要点 以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。 事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。 高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。 项目会议旅游规划（一）：建筑规模 项目会议旅游规划（二）：会议厅形式 项目会议旅游规划（三）：会议厅内部设施 借鉴案例： WINTERGREEN RESORT 上海国际会议中心 亚太国际会议中心 海南博螯水城 项目会议旅游规划（四）：软性服务 借鉴案例： WINTERGREEN RESORT 上海国际会议中心 亚太国际会议中心 海南博螯水城 在分析国内外标竿性旅游度假地时，我们发现：高档酒店＋GOLF和相关物业配套＋其它高档休闲配套＋＋完善服务和休闲产品设计＝成功的休闲旅游地 项目综合休闲旅游规划 惠州高档酒店经营良好；产权式酒店销售火爆 项目周边少高端酒店配套，市场存在机会点 项目周边无高档次产权式酒店公寓分布，物业发展前景趋好 项目高档酒店及产权式酒店公寓发展建议 将现有资源充分整合成多种体验式休闲项目，打包成套餐销售。 会员制管理，以配套带动住宅成功销售 温泉度假公司是通过会员俱乐部盈利的.会馆是董事会与俱乐部会员的联络处 用会员制服务带动房地产销售。 俱乐部会员首先要成为这里的财产拥有者,并有优惠打折服务. 家庭成员与会员一样享有会员利益 休闲管理实质：个性化服务+经历产品 最好的服务不是所谓御式、尊贵的服务，而是个性化、量身定做的服务 温泉旅游最大特点就是其属于“回头型”消费项目。有商家说，只要你能来第一次，就有可能来十次、甚至上百次。 休闲管理特色产品：休闲教育 休闲教育的重要品类：拓展训练 休闲教育的重要品类：拓展训练 室内有氧运动管理：温泉SPA俱乐部 strengthening center 强身中心 yoga studio 瑜珈工作室 indoor and outdoor pools 室内外游泳池 hot tubs 热浴 steam rooms 蒸汽浴室 saunas 桑拿 skin-care therapy 皮肤理疗 salon services 沙龙服务设施 休闲美食管理和休闲购物管理 开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验和高档次 定制化的“浪漫项目”或“蜜月套餐” Tabacon 婚礼套餐 项目旅游度假用地发展建议规划指标汇总