中原呼和浩特滨海城I期项目市场调研报告2007年82DOC.doc

1. 呼和浩特市城区主要商业公建市场之概况 根据顾问对呼和浩特城区整体现状分析，确定调研范围以二环路围合区域为基准，将对大型商业公建进行市场考察，主要以商业、写字楼、酒店为主，并予以进行分析说明。 图：区域范围界定 1.1商业物业 1.1.1发展现状 根据顾问对呼和浩特城区整体商业物业调研得出，商业物业主要以百货公司、购物中心、专业市场、大型综合超市、大型电器专卖店、餐饮及文化街等类型为主。 百货公司、购物中心类型商业物业主要以较为繁华的中山西路为核心，形成了呼和浩特的主要商业中心。该商业中心内百货公司、购物中心商品消费处于内蒙古自治区较高水平。 专业市场类型商业物业遍布整个呼和浩特城区，主要以巴彦淖尔北路、海拉尔大街、兴安南北路、鄂尔多斯大街所围合的一环路（以下均称一环路）以内为主，其中仍然以中山西路数量居多，多以服装专业市场为主，经营状况良好，客流量较大。 近年大型综合超市逐渐进驻呼和浩特市，从现存数量观察，主要以北京华联、美特好、维多利等大型综合超市为主，并占领了整个区域大型综合超市市场。 近几年全国大型电器连锁专卖店逐渐进驻呼和浩特市场，如“国美电器”、“苏宁电器”等，并占有了良好的市场地位，经营状况良好。未来有机会取代本土品牌“东鸽电器城”在人们心中的地位。 呼和浩特餐饮、娱乐业较为发达，同时被人们认同的几条大型餐饮街也因此而自发形成。主要有牛街、东影南路餐饮街、海拉尔中路餐饮街、金宇文苑餐饮街等。 1.1.2分布特点 百货公司、购物中心分布与特点 区域内主要百货公司、购物中心分布 - 呈一线（中山西路）、一点（长乐宫）分布 由图可看出，目前中山西路百货公司、购物中心较为密集，原因是商业氛围形成较早、较成熟，得到人们认可，为了满足呼市及自治区人口消费，同类商业逐渐兴起，形成现有浓厚的商业氛围；长乐宫因位置、体量、时间等多重因素，成为该商业点中唯一仍处于发展阶段的百货公司。 - 区域内百货公司：购物中心 （8：1） 目前区域内百货类商业物业数量远远大于购物中心，仅有的购物中心也不过入世2年的时间，可见区域商业处于发展的转型阶段；由于购物中心功能的多样性与消费的多元化，可以满足不同类型的消费群体需求，因此该业态正逐渐被广大消费者所认同。 - 经营业态单一 由于区域内百货公司及购物中心功能方面较为单一，商品重合率较高，大多为品牌消耗品，仅有的维多利购物中心仅有少许快捷餐饮，因此可以说，整体呼和浩特市缺乏集餐饮、娱乐、休闲功能于一体的购物中心。 - 周边环境较差 在百货公司及购物中心密集区域，其周边都会存有各类专业市场，因消费产品不同，导致消费群体不同；两种不同类型的购物场所，两种不同的购物消费环境，使专业市场的存在给百货公司及购物中心的周边整体环境造成脏、乱、差，这势必给整个区域带来一定的负面影响。 - 影响与带动共存 虽然专业市场对百货公司及购物中心有较大的环境负面影响，但是专业市场因其经营特定的商品，专业性较强，具有很强的目的性消费行为，因此使其商业人气非常旺盛，从而进一步提高了商圈的整体商业氛围，对百货公司及购物中心提高销售额起到了积极的推动作用，可谓利弊共存。 专业市场分布与特点 区域内主要专业市场分布图 - 一环内专业市场密集分布 专业市场主要集中在一环以内，且数量较多；一环与二环之间的专业市场零散分布在一环附近，且数量较少。 - 服装专业市场占专业市场主导 一环内专业市场较为密集，且大多为服装类专业市场，主要原因与商业氛围有着至关重要的作用；另外其它范围的汽贸、装饰、建材等专业市场与整体氛围、产业环境有着密不可分的作用。 - 专业市场带动周边商业发展 区域内经营状况较好的专业市场，为所在范围汇集一定人流的同时，也带动了周边商业物业的发展，使得周边其它类型物业承租率较高。 - 专业市场多且部分有待于升级改造 区域内专业市场分布多，且经营状况良好。一方面随着近年来商业的不断发展，政府对经营状况良好的专业市场扶持力度增强，使其辐射范围逐步扩大，如润宇家装市场、内蒙古长实汽配城等。 大型综合超市分布与特点 区域内大型综合超市分布图 （注：区域内购物中心、百货内部的大型综合超市不计入其中） - 分布均匀 该类型超市均匀分布在一环路附近，使得需求消费在一环形成均匀的分布，由于其在交通方面的优势做到了全方位的便捷消费。 - 大型超市均属国内企业 区域内几家大型综合超市均为国内企业，无外企超市的存在，主要有北京的华联超市、山西的美特好等，其形成有一定的政府保护主义。 - 部分超市将快餐引入 顾问通过调研发现，在部分超市外租区部分引进了快餐业态，由于快餐与超市同属方便快捷性消费，符合消费者的消费习惯，并相比普通餐饮业态，快餐的翻台率较高，日流量较大，有利于与超市促进相互发