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房地产到不动产净化论 ——SOMO模式 SOMO模式SOMO模式SOMO模式SOMO模式SOMO模式海贸的挑战 房地产到不动产净化论 ——SOMO模式SOMO模式SOMO模式SOMO模式SOMO模式“天津港湾中心”是海贸在天津海河开发区域打造的一个综合体项目，已成为天津海河开发、城市复兴的地标性建筑。该项目于2003年重新启动，2006年8月分期揭幕。这个项目是由天津港湾中心酒店、写字楼、海河之子俱乐部、部分商铺组成的，总建筑面积5.1万平米。 NAGA海河之子将酒店式公寓与SOHO概念进行完美结合的新产品，不仅将套房划分为分隔与开放两大区域，做到了动静分区，而且吸收了商业物业的主要特点，如强调公共空间和配套设施的舒适与豪华；充足高速的智能化和通讯系统；适合商务和居家的双重酒店式服务等。 3、物业组合 产权式酒店 产权式酒店，定位小型高端商务酒店。产权式酒店在产权上按套房分割产权出售给投资人，然后由搜马酒店管理有限公司统一运营，返给投资人回报（类似国外分时度假的模式）。但分时度假要成功运作必须依赖一个全球化的分时度假体系，单一的产权式酒店，无法融入到全球化的分时度假体系，这对搜马是一个不小的挑战。 写字楼 写字楼，全部分割产权出售，设计了按层出售和按套出售两种产品， 客户主要包括两类：自用型客户和投资型客户。 投资型客户购买的写字楼出租时可以自行出租，也可以委托海贸物业管理部门代理，海贸对入驻的机构目前还缺少严格的筛选机制。目前写字楼大概有三分之一的入住率，大量的写字楼处于闲置状态。所以海贸把招租的条幅悬挂在酒店的最顶端，反映了港湾中心的写字楼以及商铺在招商上的压力。 产权式酒店和写字楼这两个产品，主要针对高端人群的投资需求，把产品设计成投资品，采取不同的投资收益和运营管理模式，从整个项目的运作看，销售情况还是不错的，4个亿的销售收入绝大多数都来自于这两个产品。 商铺 商铺约有16套，海贸将产品包装定义为乐活特区，最初自己持有，但目前开始对外销售。 招商环节的策略：五年免租金，进场的商户一次性向海贸缴纳一笔装修费，每平米2000元，基本相当于土建和配套成本。商铺定价每平米2.2万左右，一次性返还50% 做为前五年的租金收益。 海河之子俱乐部 海河之子俱乐部，这是海贸自己持有的物业，不对外销售。俱乐部定位做天津的顶级精英人群的俱乐部，同时聘请CCA国际有限公司进行管理。 在天津缺乏定位是顶级人群的高端俱乐部时，海贸设计这个产品是想把海河之子俱乐部做为一个资源整合平台。海河之子俱乐部对海贸未来的长远发展有着至关重要的作用，其重要性远非其它产品可比。但随着CCA的撤出，海河之子俱乐部的运作陷入窘境。 4、操作模式 海贸(HSC)通过与金融资产管理公司合作、接受物业所有者转让、参与公开市场拍卖等途径获取低效不动产，同时遵循中国商业服务业发展的市场潮流，通过重新定位、空间改造等手段，将低效不动产再开发改造为符合商业服务业发展要求的精品城市综合体，实现低效不动产投资与商业地产开发的结合。 决策观点： 天津港湾中心项目的成功运作，证明了SOMO模式的初步成功，对海贸物业发展到海贸的平台升级、后续项目的获取、以及进一步的项目融资、海贸这个平台的私募等都是至关重要的，在海贸集团的发展历程中，港湾中心项目具有里程碑式的意义。海贸的挑战 1．融资多元化和非专业化对公司治理的挑战缺少专业的商业地产投资基金的情况下选择做商业地产开发，就不得不走多元化融资的道路这种融资模式的弊端就是投资主体的多元化和非专业化，这会对海贸的公司治理、发展战略、企业文化乃至具体的某个项目的操作都会产生非常大的影响。海贸的一个项目中就大致分为投资商、开发商、营销中心、资产管理、物业管理等多个利益主体，投资商与开发商既可能包括股权投资关系债权关系，项目合作关系，将来运作多个项目的时候，很可能会派生出大量的项目公司，如此一来，公司治理的复杂程度会大大提高，而稳定性会受到不利影响海贸的财务信息、公司治理信息、业务信息都必须是透明的，股权架构和组织架构对专业的投资机构人员也是个挑战。2．高端人才的瓶颈海贸人才困乏采取通过招聘网站以及其它媒体发布招聘信息的方式，这种方法对中低端人才有用，对高端人才是没用的。能否吸引具有创业精神的人才加盟海贸就显得非常关键，海贸能否识别这样的创业型人才、能否吸引这样的人才加盟、能否驾驭这样的人才、能否保留住这样的人才，给这样的人才提供一个内部创业的舞台，并且将其融入到海贸的文化中就显得至关重要。3．SOMO模式本身的风险模式的风险在于，将酒店、写字楼这样的产品通过分割产权方式进行销售时，容易给后期管理埋下隐患，一个统一的物业管理机构面对无数的利益诉求高度分散的业主会面临巨大的挑战。所以产权分割销售能否取得成功，在于能否正确处理商业地产