周口市房地产市调研报告.doc

周口市房地产市场调研报告 前? 言2009年的周口房地产市场，正酝酿着一轮洗牌运动。这场洗牌源自政府向东发展的决定。2008年，周口市政府最终决定，城市向东发展。周口市也从最初的北拓西进、周商一体化、到周淮项大三角、再到东移南拓的蜕变。城市发展的定格，直接冲击着房地产业的发展，刺激着房地产企业灵敏的嗅觉。2008年下半年，多个楼盘在川东版块动工开建，掀起了周口市房地产的第一轮开发热潮。该项目作为当地唯一的超千亩住宅大盘，经过近两年的沉默，正面临着重启的抉择！ 周口房地产还处于起步阶段，缺乏规范化的市场环境、缺乏负责任的优秀开发商，当然，也更缺乏可信的品牌化楼盘。 这正是该项目目前唯一的市场机会！事实上，房地产的真正暴利来自品牌。大项目开发就是前期卖房子，后期卖品牌。同等的地块或产品，不同的开发商运作，其价值不一样，就是品牌的魅力；深蓝介入本项目的最重要工作，就是要体现、并实现这一价值。深蓝以专业的实效营销策略，通过对周口房地产市场开发经营环境的精确调研分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况，对项目的开发经营策划提出初步营销方案，以期达到开发经营的利益最大化，并进一步提升开发商的品牌。郑州深蓝房地产咨询有限公司深蓝对于周口市场的营销推介，绝非仅仅销售产品本身，而是要通过推崇一种生活，一种态度，一种格局，一种气势，以及居住于此的那种无以复加的优越感、无可复制的尊崇享受，为周口树立一个现代人居品质社区的样板，成为周口房地产业的标杆和榜样。 ?第一部分：周口房地产市场环境认知一、 区域市场发展1、随着城市框架的拉大，周口发展的格局分为四个区域，呈现不同的特征：沙北区域：经济发展严重滞后，活力不足，主要集中有川汇区区直机关单位与老家属居住区。西部区域：城市发展过程中，逐步向外渗透的城市区域，最初城市向西发展时有一定开发，现已呈现倒退状态。中心区域：周口市市直机关单位和传统商业集中区域，土地供应量小，拆迁难度大，主要以商业项目为主。川东新区：周口未来城市中心，便利的交通、先进的城市规划，是城市发展的主要方向。 2、城市向东、向南发展最为看好，已成为周口人改善居住条件的热点区域。目前，周口的住宅商品房开发主要集中在西部版块和川东版块。由于本项目位于西部版块，借势城市发展的先天优势已经丧失，只有通过精心营造优质产品打动消费者，弥补城市区位价值劣势。本方案只对西部版块分析，川东版块暂不作分析。 ?二、 房地产业的发展1、总体看，受经济发展水平和城市化进程的双向影响，周口房地产业已处于产品时代向品牌时代过渡的初期，其明显特征是：消费者更看重产品内在的地段、品质、环境等功能化因素，购房选择偏向理性，投资意识不足，第一居所的选择成分较大。除市场中的几个大盘，大多数楼盘的规划设计、产品品质落后，大多楼盘虽然常常冠以“国际”、“智能化”、“健康环保”等动人词汇，但往往名不符实，纯粹是概念炒作。郑州深蓝房地产咨询有限公司品牌化发展程度低，项目的营销推广手法单一，包装落后，空洞的概念落后，缺乏实效的创新支持。周口房地产市场一方面满意消费者居住需求的渠道较多，另一方面，真正让消费者放心的房子却很少，对于大宗商品房，特别是期房，消费者对建设进程和建筑品质有着很大的顾虑，对于那些不着边际、骄揉做作的吹嘘广告不屑一顾，对于那些空洞模糊的楼盘概念没有知觉，在住房消费上，表现得相当务实。 2、消费者注重产品，项目的品牌化程度低，恰恰预示着高品质楼盘广阔的发展空间，消费者对于产品满意之后，不可避免地会产生精神需求，这一需求，只有靠品牌来满足。从这一意义主说，对于高端楼盘，周口市场有着巨大的需求未得到满足和释放，品牌则是打开这一市场之阀的钥匙。 3、市场中真正的均好性楼盘几为空白，从而影响了消费者对于第一居所的选择。 4、 区域房地产市场分析截至目前，商品住宅主要有5层—6层普通多层住宅、别墅和复式楼三类。价格方面。目前周口市普通多层住宅销售均价集中在920—1200元/平方米，部分近年新推出的小区如兰亭山水、万基城市花园小区品质较当地有所提高，多层销售均价1700元/平方米左右，为目前周口市在售项目中档次最高的小区之一。户型设计方面。部分在售项目（如永盛家园、正岩城市花园）已能按需求设计户型，满足室内动静分区、通风采光的基本要求。但细节关注度不高，户型未设置洗衣机、储藏室、衣橱等功能区。主流多层住宅主力户型为两室两厅、三室两厅，两室两厅面积为82——100平方米、三室两厅面积为113—136平方米，四室两厅面积为160平方米左右；复式楼主力单套面积219——281平方米；联排别墅主力单套面积220平方米；独栋别墅主力面积250—360平方米。配套设施方面。兰亭山水和万基城市花园是周口市规划中档次最高的