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房地产市场信息效率研究 　　[摘 要] 本文运用信息经济学和机制设计相关理论，研究房地产市场信息效率问题，在分析房地产市场信息效率影响因素的基础上，提出提高房地产市场信息效率的政策建议。 　　[关键词] 房地产市场； 信息效率； 信息形态； 参与者结构； 产品结构； 学习模式 　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 056 　　[中图分类号] F293.35 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）05- 0099- 03 　　1 前 言 　　信息经济学认为，信息是不完全的和不对称的，经济个体通常并不具有做出最优决策所需要的信息，完全理性转化为有限理性，同时个体理性可能导致集体非理性，价格并不能囊括全部的市场经济关系，信息经济就是要运用机制设计理论来设计“非价格”制度。 　　机制设计理论考虑构造什么样的博弈形式，使得这个博弈的解最接近设定的那个社会目标。它包括信息效率和激励相容两个方面的问题[1]。信息效率研究制定的机制是否只需较少的信息传递成本，较少的关于消费者、生产者及其他经济参与者的信息等问题。 　　房地产市场中各类参与者都拥有一定数量和质量的公共信息与私人信息，房地产市场信息表现出以下一些特征：一是不同的参与者需要的信息不同；二是信息可能不真实，为了在交易中获取更大利益，各个参与者会积极提供对自己有利的信息，隐瞒不利信息，如果监管不到位，他们就可能提供虚假信息；三是信息的广度和深度不足，信息是稀缺资源，获取信息需要成本，各类参与者很难获取决策所需的全面、细致的信息；四是信息来源多样，可信度不一。 　　影响房地产市场信息效率的因素十分复杂，主要有4类，即信息形态、参与者结构、产品结构和学习模式。在有效信息不充分的情况下，房地产市场各参与者之间进行着复杂的博弈，各种乱象此起彼伏，严重地阻碍了房地产市场的健康发展。本文从影响房地产市场信息效率的因素入手，研究房地产市场的信息效率问题，并提出相应的政策建议。 　　2 房地产市场信息形态 　　信息形态是指由信息的多种特征或属性结合在一起所表现出的状态，包括信息的强度和传播方式等[2]。房地产市场信息不仅是动态的，而且以多种形式存在，信息形态的差异影响着市场的信息汇总程度。概括地看，房地产市场信息形态对房地产市场信息效率的影响主要源于以下3个原因：一是房地产市场信息分布的不对称；二是房地产市场信息传播方式的多样性；三是反映房地产信息的变量选择差异。 　　2.1 房地产市场信息分布的不对称 　　与其他商品市场相比，房地产商品的特殊性决定了房地产市场的信息分布处于更加不对称状态。房地产市场上的信息不对称主要表现为卖主比买主拥有更多的私人信息，买方处于信息劣势地位，而卖方处于信息优势地位。卖方为了自身的利益，会尽可能地充分利用自身的信息优势，其市场行为会使消费者的正当利益受到极大的损害，从而导致逆向选择和道德风险。 　　在房地产市场存在 “劣质商品”的情况下，处于信息劣势一方的消费者就会做出逆向选择，即不轻易购买房地产商品或持币观望 ，即使市场上存在实实在在的 “优质”房地产商品。这样，整个房地产市场就会在不断萎缩的状态下运行。从总体上来说，由于信息不对称所引起的 “逆向选择”问题导致整个房地产市场效率低下。 　　在房地产交易完成以后也存在着道德风险。由于不对称信息和不完全合同使负有责任的经济行为者不能承担全部损失 （或利益），因而他们不承担其行动的全部后果，这会引起市场交易各方的效用冲突，导致市场的低效率。 　　2.2 房地产市场信息传播方式的多样性 　　传播方式指传播的速度和途径，如信息是以渐次传递方式被公众获知，还是瞬间扩散到每一个受众，属于传播速度的差别；信息通过媒体披露还是个人之间交流而被传播，属于传播途径的差别。不同传播速度和传播途径交织组合在一起，构成信息传播方式的多样性。 　　（1） 传播途径的多样性：政府部门、开发商、房产中介、房地产专业网站、研究机构、已购房亲友等都是房地产市场信息的提供者；各类提供者由于不同的利益诉求，采用多种途径来传播信息，也导致信息的可信度参差不齐。 　　（2） 传播速度的影响：早获得信息与晚获得信息的交易者对房地产的需求量存在显著差异，供求关系决定市场价格，信息获知的早晚必然对房地产价格产生作用，从而影响房地产市场的信息效率。其原因是信息直接影响人们的预期，而预期对房价具有不可忽视的作用，因此获得信息的早晚对房价的影响是有差别的。 　　2.3 反映房地产信息的变量选择差异 　　选择反映房地产信息的不同变量对市场价格产生不同作用，并且不同变量的价格敏感性也不尽相同。房地产信息主要有：房源、产品、政策、信誉