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“鼎浩国际城”房地产项目营销策划 第3章“鼎浩国际城”项目营销环境分析和市场定位 3.1项目概述 3.1.1鼎浩集团简介 鼎浩集团是由扶余市日杂烟花责任有限公司、吉林省鸿翔农业集团、吉林省 鼎浩房地产开发有限公司三家强强联手，是一家专注于现代城市发展及现代生活 模式创新的专业化地产经营开发企业。鼎浩集团拥有十余年的专业城市建设经营 开发经验，一直致力于新兴城市的商业开发经营及研究，为规划城市未来的发展， 创造高品质生活典范，提升城市新形象不断的进取和努力，形成了“商业地产全 产业链”的管理模式。 鼎浩集团成立于2012年9月18日，公司以“用诚信勇担社会责任、用服务 回报社会关爱、用专业立足社会发展”为企业宗旨；以“稳健、高效、诚信、创 新、协作”为企业经营理念。公司各种专业人才齐备，技术力量雄厚，拥有一支 过硬的、战斗力强的开发队伍，具有很强的技术实力和丰富的管理经验。 3.1.2项目介绍 “鼎浩国际城”项目位于吉林省扶余市城区，扶余大街南段，北起政务大厅 南侧，西至扶余商贸城，东至李家店桥头。该项目以意大利托斯卡纳田园风情建 筑为载体，建设一个集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮为一体的购物公园（shopping park）。项目规划分四期建设，总体规划用地约1100亩，总建筑面积达160万平 方米，包括城市广场、购物中心、大型超市、国际影院、星级酒店、现代化住宅 及高档商务公寓，中央居住区由多层花园洋房、观景小高层、瞰城高层组成。项 目竣工后居住总户数近万户，是扶余第一个真个正意义上的大型现代化高档休 闲、居住、生活的综合性社区，将成为扶余古城的城中之城，是松原第一大盘。 经鼎浩集团的精心打造，“鼎浩国际城”将成为扶余市新兴的城市中心。 1、本项目占地面积约60万㎡；区域内棚户区改造面积45万㎡，需征收房屋907户，征收房屋面积约13万㎡。净地面积15万㎡.其改造区域包括：东至 李家店小桥南北路，南至新规划环城道路，西至工商局家属楼，北至太祖路、供 热站。 2、项目建设规划及实施计划： （1）努力建设成为扶余县新的城市商业居住中心。 （2）预计该项目总投资约28亿元，建设时间为2013年至2018年，建成后 总建筑面积约160万㎡。 （3）该项目预计分为四期进行改造建设： A、第一期（A、B、C、G地块）：预计净用地面积21万㎡。总建筑面积约 36.8万㎡。其中：城市中心广场占地约30150㎡，湖滨商业广场占地约29000㎡。 第一期项目以住宅产品为主体。 2013年正式启动筹备工作，年底前完成正式规划设计和报批工作；2014年 4月正式动工建设；争取2014年下半年城市中心广场和湖滨商业广场投入使用。 B、第二期（D、E、F地块）：预计净用地面积13.4万㎡，总建筑面积约27.9 万㎡。其中：幼儿园占地约4000㎡。 2015年启动二期的开发建设；2015年3月完成正式规划设计和报批工作； 2015年7月前完成施工图设计；2015年8月正式动工建设。 C、第三期（H、I地块）：预计净用地面积约8.4万㎡，总建筑面积约16.7 万㎡。 2016年启动三期的开发建设；2016年3月完成正式规划设计和报批工作； 2016年4月前完成施工图设计；2016年5月正式动工建设。 D、第四期（K、J地块）：预计净用地面积约3.4万㎡，总建筑面积约10万 ㎡。 2017年启动四期的开发建设；2017年3月完成正式规划设计和报批工作； 2017年5月前完成施工图设计；2018年5月正式动工建设。 “鼎浩国际城”项目的区域卫星图和规划如图3-1和3-2所示。 3.2项目市场环境分析 3.2.1项目的PEST分析 （一）政治环境分析 房地产业是一个与国计民生、经济增长密切相关的行业，因此，政府对房地 产业的发展高度关注，也时常进行宏观调控。2010年以来，我国房地产市场持 续火爆，房地产价格也持续上涨。国家开始关注房地产价格问题，连续出台了多 项房地产调控政策，以遏制不断上涨的房地产价格，但总体来说，效果并不理想。 2011年，国家加大房地产调控力度，各地方政府也相应出台了相关条例配合中 央政府的调控。2012-2013年间，国务院陆续出台了多项楼市调控政策，有效遏 制了房价上涨的势头。房地产市场开始从卖方市场转向买方市场，房地产市场逐 步企稳。 自2014年6月起，为刺激房地产市场发展，各地方政府开始正式取消房地 产限购政策，截至2014年10月，全国已有30多个城市陆续取消了楼市限购政 策，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市未取消限购。 从扶余市的政策环境来看，扶余一直也没有被纳入限购的行列，受全国政策 影响较小。在地方政策上来看，2012年扶余市政府工作报告中明确指出，启动 鼎浩国际城项目，打造集“商业、商务、休闲、娱乐、生活”等多功