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“江山之城”地产项目策划方案 第三章“江山之城”地产项目环境分析 3-1“江山之城”地产项目基本情况介绍 “江山之城”地产项目位于重庆市渝中区解放碑新华路，南临人民公园，北靠大都 会商业中心，距离解放碑中心直线距离约300米，区位优势强，交通出行便利。 3-1-1项目的土地使用权 项目公司，即瑞旗股权投资管理（重庆）有限公司，拥有本项目物业的土地使用权。 3-1-2项目的目前开发进度 目前，本项目物业所在地块已经完成了原有建筑的拆迁，待项目资金到位之后进行项 目物业的建设。 3-1-3项目的物理条件及配套 地址选择 根据本项目选址原则，结合重庆市城市规划部门的要求，项目建设地址选定在重庆市 渝中区解放碑新华路，占地面积为9444平方米。“江山之城”项目位于解放碑CBD内核， 是区域内仅存的距地标“解放碑”最近的待开发土地。 场地工程地质条件 （1）地形地貌。场地位于渝中区解放碑新华路，地处平缓斜坡与平台交接部，场地 后缘为坡角1-2度较缓斜坡，前缘为平台，地面坡角约1度，地势总体自北西向南东微 斜。场区内地面高程248-249米，相对高差约1米。 （2）气象条件。重庆市属于亚热带季风气候区，气候温暖，四季分明，雨量充沛， 具有“冬暖、春早、夏伏旱、秋绵雨、多云雾、少霜雪”的气候特点。 （3）水文地质条件。本场地地下水以局部性孔隙水形式赋存于土层中，由于土层主 要为含块碎石粉质粘土，土层渗透性弱，地下水贫乏，土体多处于可塑—硬塑状。根据区 域水文地质资料，本区地下水水质为HC03-Ca型，PH=7.2，属于无结晶性、分解性侵蚀地 下水，对砼无腐蚀性，对钢材不具侵蚀性。 场地稳定性及建筑适宜性 从地质构造上分析，场地内及周边基岩无断层、构造破碎带通过，处于稳定状态。 有关基础设施条件 （1）交通。”江山之城”位于重庆渝中区解放碑中央商务区（CBD）核心位置，与轻 轨1号、2号轨道线仅一步之遥，有12条公交线路途径项目，交通极为便利，本项目据江 北国际机场仅20分钟车程，距江北10分钟，南坪10分钟，沙坪坝20分钟，九龙坡区20 分钟。 （2）通讯。在项目地块四边人行道敷设有电信、铁通、网通、联通、有线电视各运 营商的网络线路，项目内设交换机房进行语音与数据的线路分配。 （3）供水。本项目消防、生活用水采用渝中区水厂沿项目地块前后干道上敷设的DN700 市政供水主管上取水，在小区形成DN250的环形供水管网。低区用水安装总表向各商业用 水点计量供水；高区设自动变频供水；小区内设有700吨的消防水池，能满足消防用水。 项目处所已有市政敷设的800×1000的市政主排水管，市政污水已进入污水处理厂净化后 排放。项目的生活污水经处理后排入市政排水管网，雨水经有组织的收集后也排入市政管 网。 （4）供电。项目建面达117715平方米，供电部门要求设电力开闭所一座，电源从 临江门变电站用电缆沟的方式引来。项目用电全为商业用电。拟建专用配电房5座。 （5）原材料。项目建设所需钢材、水泥、砂、石、砖，幕墙玻璃、电梯、扶梯、消 防设备、智能器材、供水设备等当地能满足供应或组织市外供应。 3-2“江山之城”地产项目宏观环境分析 经过20多年来，尤其是近10年来的快速发展，我国房地产业的发展已经逐步趋于成 熟，其发展现状可以从以下几个方面进行概括：（1）投资持续升温，行业暴利已经成为不 争的事实。由于价格的扭曲和泡沫的影响，我国房地产业利润率明显较高。以普通住宅为 例，据业内人士的分析，房地产企业的毛利润率一般在20%左右。（2）需求旺盛。庞大的 人口基数和较低的城镇化水平和无可比拟的产品可替代性，使房地产的需求呈现出高度的 刚性。（3）整体运作不规范，结构性矛盾突出。我国的房地产业发展历程较短房地产企业 的管理能力普遍较低，投机行为、暴力拆迁等现象时有发生。同时，在企业结构、产品结 构及市场结构中都存在着一定程度的矛盾。（4）对金融体系高度依赖。房地产业是资金密 集型企业，许多房地产企业却采用政府公关拿地、银行贷款、占用上下游资金等手段实现 “类金融生存”，对金融体系高度依赖，一旦资金链锻炼，发展就会受到严重影响。 下边利用PEST工具来对“江山之城”地产项目进行宏观环境分析。 3-2-1政策因素分析（P） 由于与民众的生活相关度较高，一旦房地产业市场中的泡沫积累到了偏离经济和社会 发展基本规律的地步，负责任的政府都将采取有针对性的措施以保障社会的整体平稳运 行。近年来，国务院不断出台调控房价的政策，调控重点包括：房价的过快上涨，带来的 社会压力，市场的混乱，难以保护消费者的权益，投资、投机性购房比例过大，易出现金 融风险。但是，这类政策的出发点在于遏制民用住宅价格的过快上涨。“江山之城”属于 综合类项目，受房地产调控政策影响的程度相对较低。 3-2