“天房美域”房地产项目市场定位.docVIP

_天房美域_房地产项目市场定位 第三章“天房美域”市场定位背景分析 3.1行业背景分析 3.1.1我国房地产市场发展概况 随着经济体制改革的深入发展，我国房地产行业也获得了快速发展，目前全 国地产企业总数共有3万家左右，从业人员达到上百万人。 [17] 其主要发展特征体 现如下： 第一，房地产业成为国民经济支柱产业。房地产业有利于吸收社会闲散资金， 有利于带动相关产业的全面发展，有利于改善居民居住条件，有利于国家与地方 财政收入，加速城市建设与经济的发展。在2004至2007年，房地产市场经历了 井喷式的发展，全国各大城市的房价都出现大幅上涨。2008年受国家宏观调控 和全球金融危机影响，房市出现短暂回调；但随着经济好转预期的逐渐明晰，以 及国家鼓励消费的各项政策的推出，房地产市场又迎来了2009年的强劲反弹。 第二，区域发展不平衡。北京、长三角、珠三角地区房地产市场发展较成熟， 而中西部地区很多城市房地产发展不充分，强势地产开发企业跨区域品牌拓展成 为主流，出现了一批拥有强大资金实力和运作能力的开发商。由于获得土地的地 理位置的天然差异性和开发商专注产品种类的差异，为板块形成提供了条件，竞 争方式也从原来单兵作战进化到板块竞争，利用板块相邻带来的区位效应，从盘 间的恶性竞争发展为协作发展。 第三，市场渐入品牌竞争和大盘时代。随着房地产市场逐步走向规范与理性， 消费者个性化需求凸现，项目品牌逐渐成为购房者重点考虑的因素。全国性的品 牌在进入新的地域时，更容易产生聚集效应。 第四，民营企业占主导，外行和外资企业数量逐渐增加，竞争日益激烈。 但与此同时，我国的房地产市场还存在很多问题，主要包括以下几点：土地 市场的发展滞后；结构失衡是房地产市场的根本矛盾；房地产业对银行信贷依赖 程度过高等。[18] 3.1.2天津市房地产市场发展概况 2009年1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增 幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅 完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同 期回落20.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 2009年1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增 长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同 比下降5.9%，降幅比1-7月缩小3.2个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米， 同比增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.41亿 平方米，增长26.8%，比1-7月提高0.2个百分点。 2009年上半年，在国家及天津市支持居民住房消费一系列政策措施的促进 下，天津房地产市场形势良好，房屋交易量升价稳，居民住房消费信心日渐增强。 从市场需求来看，2009年上半年无疑成为了天津市房地产行业一个里程碑的时 代，周平均成交面积21.28万平方米，超过普遍认为市场过热的2007年周平均 成交面积18.12万平方米17%。从开发投资来看，受市场影响，2009年1-5月天 津房地产开发投资增幅回落，由2008年的30%左右，下降到2009年的10%左 右。 未来天津房地产还有较大发展空间。天津作为中国北方经济中心，第三个增 长极——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、 配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的 引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市 场起到重要支撑作用。 天津市场较一线城市落后一个节拍，未来将形成环城四区和滨海新区两个核 心市场。前者发展相对平稳，整体开发能力和物业管理能力是开发商竞争的关键； 后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，拿地能力是该区域内开 发商竞争力最重要的体现。 2007年，天津市场保持了04年以来的惯性发展态势，一方面，住宅市场成 交量放大，众多外地开发商进津拿地投资，给市场发展提供了较多的资金支持； 另一方面，土地供应渠道逐渐走向正轨化和市场化，并首次将远郊区县的土地供 应纳入全市统一管理。 天津所辖区县较多，为便于分析，我们可以将其分为四个板块：中心六区、 环城四区、滨海新区和远郊区县。经过实地调研和整理相关数据，我们认为天津 房地产市场主要的特点有： 第一，从住宅和土地两个市场的情况来看，天津房地产市场发展进程较一线 城市落后一个节拍，主要表现在住宅市场的成交量还集中在中心区域（中心六区、 环城四区），而土地出让也以环城四区所占比例最大。而上海的环线以内、深圳 的关内等中心区域，可供应土地已经很少，房价也因此而上升。 第二，随着经济发展，天津房地产市场必然也将呈现重心外移的趋势，