柳州北雀路项目定位及物业发展.ppt

形式新颖，风格独特，显示项目独特的形象特点及主题演绎，在表现上主要从符号、色彩、色块和版式等方面体现。 项目楼书； 折页、户型单张； 宣传海报； 模型、效果图； 新街坊/庭院生活手册； 置业投资手册； …………… 名片； 扩大/强化 亲亲热热，住在左庭右院or左邻右舍or春风里 营销实施 战略目标 现状分析 战略之道 市场分析 项目分析 客户分析 战略定位 经济分析 营销实施 物业发展 一期经济技术指标　 建设用地总面积 18172㎡ 建设用地净总面积 16882 ㎡ 容积率（预估） 2.34 ㎡ 计容积率建筑面积约 39500 ㎡ 住宅 38500 ㎡ 商业 1000 ㎡ 地下室 7000 ㎡ 总建筑面积 46500 ㎡ 单位：平方米 经济分析 住宅价值实现通路 项目的定价主要通过市场定位法来确定，由于本项目约在2009年下半年上市，市场价格仍有较大的变化空间。因此本次报告的价格研判主要从价格实现的方法上来阐述项目价值提升的通路，具体的价格将在入市前半年开始重点研究。 注：此价格研判不是最终的销售价格，仅作经济分析依据 住宅价值实现的六大因素，每个因素对项目价值的提升都会有一定的影响作用，其中形象和产品价值是项目实现价值的重要影响因素。 市场增长 区域价值 形象价值 产品价值 服务价值 营销价值 3400 3300 3600 3800 4000 4200 住宅价格研判 经济分析 住宅目标价格实现： 目标价位4000元/平方米，力争上4200元/平方米 依据行业的经验商铺价值是住宅价值的3倍，基于我们对本项目未来住宅价值的研判，本项目的商铺目标价格： 12000元/平方米 因此，我们认为本项目 基于对项目营销服务及产品附加值的打造和我们对未来柳州市场的信心所在，同时考虑到项目的入市时间预计在2010年。 注：此价格研判不是最终的销售价格，仅作经济分析依据 经济分析 项目开发成本估算表 　 净用地面积: 16,882.00 建筑面积: 46,500.00 　 序号 项目名称 计算面积 单价(元/㎡) 金额(万元） 备注 一 土地成本 　 　 　 　 1.1 地价 25.30 100.00 2,530.00 地价按100万/亩计 二 前期工程费 　 　 　 　 2.1 勘察测量费 46,500.00 5.00 23.25 　 2.2 规划设计费等 46,500.00 40.00 186.00 　 　 前期工程小计 　 　 209.25 　 三 建安工程费 　 　 　 　 3.1 小高层 46,500.00 1,600.00 7,440.00 含地下室 　 建安工程费小计 　 　 7,440.00 　 3.2 园林景观 18,172.00 130.06 236.35 园林设施费用按占地面积的70%,每平方米200元计算. 3.3 室外配套 46,500.00 80.00 372.00 　 　 建安工程费总计 3.1~3.3 　 8,048.35 　 四 管理费用 前三项3% 　 323.63 　 五 不可预见费 二、三项3% 　 247.73 　 六 其他费用 　 　 　 　 6.1 工程监理费 46,500.00 25.00 116.25 　 6.2 其他（报建费等） 46,500.00 25.00 116.25 　 　 其他费用小计 6.1~6.2 　 232.50 　 七 财务费用 　 　 240.