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基于合作共赢房地产融资模式分析 　　【摘 要】 房地产开发是资金密集型行业，在当今越来越紧的宏观政策背景下，如何解决房地产开发企业的融资问题成为摆在企业面前的一道亟待解决的难题。采取让施工企业垫资施工、房地产开发企业让利的方式，不仅能解决房地产开发企业的融资难问题，而且由于增加了房地产开发企业的开发成本，房地产开发企业可以取得1.3倍的土地增值税抵税效应，同时还可以增加施工企业的净利润。文章通过具体案例予以说明。 　　【关键词】 房地产融资； 融资成本； 税收政策 　　房地产开发是资金密集型行业，开发周期长。面对国家严格的宏观调控政策，房地产开发企业的融资受到严格的限制，常用的银行贷款是房地产开发贷款，而房地产开发贷款使用的时间短，成本高。因为需要四证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全银行才放款，等到房屋销售，就需要解押还款，从取得贷款至拿到房屋预售许可证，只有很短的时间。资金的使用时间短，成本应该低，但房地产开发贷款由于咨询费、顾问费等中间业务费的存在，这些费用是按单收取，与贷款金额和贷款时间无关，使得其贷款的固定成本较高。尽管使用时间较短，但总成本却很高，最重要的是房地产开发贷款不能满足房地产开发业务的需要。房地产开发企业从取得土地使用权开始到房屋的开发建造直至销售，哪一环节都需要巨额资金的支持，而房地产开发贷款只满足了其很小一个环节的需要，并不能真正解决房地产开发企业的资金缺口。在当今越来越紧的宏观政策背景下，如何解决房地产开发企业的融资难问题成为摆在房地产企业面前的一道亟待解决的难题。 　　如果让房地产开发企业与施工企业合作，施工企业作为贷款主体，向银行进行流动资金贷款，房地产开发企业以其土地作为抵押物，施工企业垫资为房地产开发企业进行施工，房地产开发企业对施工企业进行让利，会达到双赢的效果。对房地产开发企业来说，一方面可以突破当今形势对房地产开发企业融资的限制约束，解决房地产开发企业的融资难问题；另一方面，由于增加了房地产开发???业的开发成本，房地产开发企业可以取得1.3倍的土地增值税抵税效应。对施工企业来说，一方面可以拓宽其业务范围，增加其收入来源；另一方面，还可以取得垫资回报，同时，施工企业还贷款的风险也较小，因为有房地产公司的土地使用权作抵押。下面通过具体案例进行说明。 　　一、案例介绍 　　日升公司是一家房地产开发企业，正在开发六栋高层住宅楼，根据造价部门提供的数据，该工程正常预算造价为20 000万元，该住宅工程可售面积120 000平方，预计售价8 000元/平方，取得土地使用权所支付的价款为18 000万元，房屋开发成本每平方2 100元，房屋开发相关的管理及销售费用为750万元，工程人员预计如果资金充足12个月主体能够顺利封顶。因资金困难，现有两种方案可供选择：一是日升公司以土地使用权作抵押向银行贷款融资（以下称“自行贷款方案”）；二是让施工单位通过贷款进行垫资施工，日升公司为该笔贷款以土地使用权作抵押，同时日升公司给施工单位让利（以下称“垫资方案”）。 　　假设日升公司可以从银行取得一年期的贷款，为简化计算，假设资金成本为10%，首次付款时间为开工时。 　　建筑企业甲公司，有意为日升公司垫资施工，双方谈判垫资事宜，谈判情况为：施工单位垫资至主体封顶，工程造价按正常预算造价上浮11%结算。 　　该住宅工程符合税法规定的普通住宅标准，当地税务机关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并能够提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。 　　下面比较自行贷款方案与垫资方案中日升公司开发销售六栋高层住宅楼的税负及净利润： 　　方案一：自行贷款方案 　　在自行贷款方案下，其涉及的各项税收及净利润计算为： 　　1.计算土地增值税 　　（1）销售额：8 000元/平方米×12万平方米= 　　96 000（万元） 　　（2）扣除项目： 　　取得土地使用权所支付的金额：18 000（万元） 　　房地产开发成本：2 100×120 000=25 200（万元） 　　房地产开发费用：因为贷款利息等财务费用为2 000元，而土地成本与房地产开发成本之和的5%为2 160万元（（18 000万元+25 200万元）×5%），则允许扣除的财务费用可以选择2160万元，故允许扣除的房地产开发费用为4 320万元（（18