兰州亚太集团房地产项目融资模式优化.doc

兰州亚太集团房地产项目融资模式优化 三、兰州亚太集团房地产项目传统融资概况 (一）兰州亚太集团房地产项目简介 兰州亚太集团房地产开发集团总部位于甘肃省兰州市，成立于1998年，注册资 本达到7. 6亿元，目前员工总人数279人。主要从事于商业、住宅、工业地产的幵 发以及商品房销售等核心业务。公司一直坚守“以人为本”的经营理念，着重强调 房地产的中心产业地位，非常看重工程建设的质量和进度，在公司成立初期累计建 设面积400余万平方米，屡获“中国名盘100强”、“中国房地产名企50强”等殊荣； “亚太?城市月光”、“亚太?东方星座”也将完成开发建设；“亚太?晚上西湖” 和“亚太?共和新城”等项目在去年年初己经进入建设阶段；储备待幵发资源达到 近千亩左右。 亚太地产在做大做强商业地产和住宅的时候,又积极地进入了工业地产的领域。 在兰州市人民政府的大力支持下，亚太地产进一步加强政企合作，最先投资了 100 亿元，2012年中央政府批准兰州建设第五个国家经济开发区，此时亚太集团也将投 入25亿元建设兰州新区亚太科技总部，其中占地面积可达1300多亩；其中项目的 第二期拥有标准化的工业厂房、产业孵化区，高新技术园区和青年创业园，占地面 积大约为650亩。目前已经吸引各种研发、生产、商务、创业和服务机构1000余家， 弓丨入了从业人员将近5万人。将企业做大做强是亚太地产的不懈追求和奋斗目标。 下图二为兰州亚太集团房地产开发集团结构图： (二）亚太集团房地产开发项目的资金运作需求过程及特点 随着兰州亚太集团的发展，在兰州新区保税科技园，随着房地产项目的大量建 设，总部基地的项目不仅包括大量的居民楼而且还包括商务写字楼、金融机构、研 发机构、高科技产业、咨询公司、学校、幼儿园集合为一体的创新式法务结构，力 争为即将进入科技园的每一个商户提供全方位的精细化服务和良好的物业管理，力 争在兰州新区的建设上为房地产企业的转型做出良好的示范，同时也为西北的经济 开发作出跨越式的发展奠定基础。近年来，亚太集团的经营活动主要是房地产项目 的幵发经营过程。对大多数中小房企而言，一般一起运行的开发项目应该不会超过 1到2个，但是，兰州亚太集团的运营过程通常是同时进行两个或者两个以上的项 目，一个项目在经行的时候通过回收的资金再去建设下一个，同时加上整个过程是 一个周期漫长的过程，所以企业融入的资金的运营过程总体上可以认为是房地产项 ,本身的运作过程。这时候房地产企业在所运营的项目融资的过程中就应当结合项 g自身的特点发挥项目的优势来筹集到更多的高效率资金。 2、亚太集团资金运作特点 亚太集团自从1997年成立以来在甘肃省就树立了房地产龙头企业的美誉。加上 1998年房地产集团的创立，逐步变为资金密集型企业，加上房地产是个回报周期长 的典型行业以及在建设后期有巨大的潜在价值，因此亚太集团资金运作有以下特点： (1) 投资成本高，资金投入量大 亚太集团房地产开发项目的成本较高并且资金投入量大。2010第一季度，兰州 市的土地交易价格也同比涨幅超过了 11%，2010年2月2日兰州市城关区东岗东路 276亩地被亚太集团中泰集团购入，总金额达2. 6亿。同时位于兰州新区产业功能 区的主要区域，距离兰州中川机场4. 6公里，公司在新区的二期项目建设中已经预 计将46亿元投入占地面积为450亩的建筑用地。由于兰州创新型工业园项目的投入 是兰州新区较为重要的创新式产业综合体，也是新区市政府协助参与、支持最大的 重点建设项目。因此从项目的预算到项目的前期开展公司又大量聘请专家进行可行 性分析和规划，花掉大约0.5亿元。集团公司又与市政府合作筹集到25亿用于兰州 市秦王川住宅楼和经济适用房的建设，总面积可达32万平方米。可见项目的成本如 此之高，项目如此之大。 (2)资金周转慢，投资回收期长 从这些项目的规划到设计不仅要花费大量时间而且更重要的是周期很长。亚太 集团在亚太国际公馆的初期设计是在2009年底，由于在设计到引入乙方建设花了近 一年的时间，在这个过程里聘请建筑单位施工前期的资质就已经花了 3000万，包括 一些应酬、聘请专家、项目方案的选择、市政府的意见大会、项目的前期准备上就 花了近800万。进一步进入了项目的施工期，大约为2011年5月楼盘梭工，与2011 年12月开始投入使用，包括大量的写字楼，商业广场，家庭住宅。到了这时候资金 逐步开始回收，其中间加上冬季施工停工大月经了了2年左右。但是这些投入从资 金的注入到收回依然需要很长的时间，到了今年亚太国际公馆的住宅区大约有65% 的住户了，公司也在几年6月份己经基本实现了收支平衡。总体来说兰州亚太集团 房地产的项目从开始到资金的回收平均时间可达3到5年。这些数据也表明了资金 的筹集到投资使用再到资金的收回不是一帆风顺